تداوم رونق غیرتورمی مسکن؟

نهاد مطالعاتي دانشگاه علم‌وصنعت با اعلام اينكه بازار مسكن در دوره جديدي – متفاوت از دوره‌هاي تكراري ركود و رونق- قرار گرفته، شرايط حال‌حاضر را «رونق غيرتورمي» توصيف مي‌كند و معتقد است دولت با اولويت قراردادن دو سياست «تحريك عرضه» به همراه «كنترل سوداگري» مي‌تواند ماندگاري وضعيت كنوني را طولاني‌تر كند. اين مركز كه پيش‌تر سابقه موثري در ايده‌پردازي و ارائه نظر كارشناسي به دولت در حوزه بخش مسكن داشته اكنون با تاكيد بر افزايش وام ساخت تا سقف 40 ميليون تومان، نتيجه محتوم پرداخت چنين تسهيلاتي را رشد سود سرمايه‌گذاري و انگيزه بيشتر براي ساخت‌وساز مي‌داند. همچنين اخذ ماليات از معاملات املاك گران‌قيمت پيشنهاد ديگري است كه از محل آن منبع جديدي در حدود 3 هزار ميليارد تومان براي تامين مالي متقاضيان كم‌درآمد در بازار مسكن مي‌تواند به وجود بيايد.در گزارش گروه سياست‌گذاري‌ مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت آمده است: تا دو سال پيش ركود قيمت مسكن همزمان بود با ركود ساخت‌وساز، اما از آن به بعد «نرخ رشد قيمت مسكن» و «نرخ رشد ساخت‌وساز» دو مسير متفاوت از هم را آغاز كردند، طوري كه در سال گذشته فاصله اين دو نرخ (افزايش 43 درصدي ساخت مسكن و رشد 7 درصدي قيمت مسكن) به حدي رسيد كه در حداقل يك دهه گذشته بي‌سابقه بوده است.

توصيه‌هاي مركز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت به دولت براي بازار مسكن
رونق غيرتورمي مسكن ماندگار است؟
 5 سياستي كه در صورت اجرا «ركودقيمتي» را در عين «رونق‌ساخت» حفظ مي‌كند
 دو پيشنهاد براي بهبود مسكن‌مهر
 تامين مالي 3000 ميليارد توماني ساخت‌وساز از طريق ماليات جديد مسكن
گروه مسكن- فريد قديري: نهاد مطالعاتي دانشگاه علم‌وصنعت در بررسي‌هاي ادواري كه از بازار مسكن انجام داده وضعيت كنوني را در مقايسه با رونق ‌و‌ ركو‌دهاي هميشگي، «بي‌سابقه» مي‌داند و از روند جديدي تحت عنوان «رونق غيرتورمي» در اين بازار خبر مي‌دهد كه اگر دولت مكمل برنامه‌هاي موجود را به كار گيرد -به اعتقاد اين نهاد- مي‌تواند ماندگاري دوره جديد را طولاني‌تر كند.
مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت با استناد به گزارش‌هاي بانك‌مركزي و مركز‌آمار اوضاع قيمت مسكن در كشور را به لحاظ مقايسه با نرخ تورم مناسب ارزيابي كرده و معتقد است: همسويي چندين ساله «نوسان قيمت مسكن» با «افت‌وخيز ساخت‌وساز» از دو سال پيش خاتمه پيدا كرد و براي اولين‌بار، منحني نرخ رشد قيمت مسكن به رغم صعود پروانه‌هاي ساختماني، نزولي شد، طوري كه در سال89 فاصله‌ بين نرخ رشد ساخت‌وساز -43 درصد- و نرخ رشد قيمت مسكن – 7درصد- به بيشترين حد ممكن در طول حداقل يك دهه اخير رسيد. همچنين ميزان افزايش قيمت مسكن در سال گذشته 5 درصد كمتر از نرخ تورم عمومي بوده است.
اين مركز كه از ابتداي دولت نهم تاكنون در نقش ايده‌پرداز و طراح نظرات كارشناسي، كمك‌هاي فكري زيادي به وزارتخانه مرتبط با بخش مسكن داده است، اكنون شرط پايداري رونق غيرتورمي در بازار مسكن را اجراي 5 سياست جديد عنوان كرده كه مهم‌ترين آن تقاضاي ماه‌هاي اخير انبوه‌سازان مبني بر افزايش تسهيلات بانكي است.
مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت پيشنهاد كرده است وام ساخت چون كه افزايش مقدار و تعداد آن هيچ اثر تحريكي روي قيمت مسكن ندارد، به 40 ميليون تومان افزايش يابد به اين صورت كه با سپرده‌گذاري معادل نيمي از اين مبلغ در مدت 6 ماه، اصل وام به انبوه‌ساز پرداخت شود. محاسبات اين مركز حاكي است وام 40 ميليوني از آنجا كه تا دو برابر سود سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني را افزايش مي‌دهد، انگيزه مناسبي به جاي انتظار رشد قيمت مسكن براي سازنده‌ها خواهد بود.
پيشنهاد ديگر مركز، اخذ ماليات جديد تحت عنوان «ماليات بر خريد املاك گران قيمت» است كه در بسياري از كشورها استفاده مي‌شود. اين ماليات با توجه به حجم معاملاتي كه در سال براي خريد املاكي با ارزش بيش از يك ميليارد تومان انجام مي‌شود، پتانسيل قابل توجهي براي تامين مالي بخش مسكن در حدود 3000 ميليارد تومان محسوب مي‌شود.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» مركز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت اگر چه مسكن‌مهر را تاييد كرده و حتي بخشي از رونق ساخت‌وسازهاي دو سال اخير را نتيجه اجراي اين طرح مي‌داند، اما براي ماه‌هاي آتي انجام اصلاحاتي را در طرح الزامي مي‌داند. تاكيد اول اين مركز در خصوص مسكن‌مهر تغيير شيوه ارجاع كار به انبوه‌سازان است. در حال حاضر وزارت راه‌وشهرسازي با صدها پيمانكار و سازنده در مسكن‌مهر در ارتباط است كه اگر به جاي آنها، از سه تا چهار توسعه‌گر استفاده ‌شود سرعت ساخت و نظارت بر كيفيت اجراي طرح بيشتر مي‌شود.
پيشنهاد بعدي تغيير زمان و مبلغ اجاره زمين‌هاي 99ساله است طوري كه با دوره تنفس 10 ساله، اجاره زمين به قيمت كارشناسي و متناسب با موقعيت جغرافيايي و حتي به شكل ميان‌مدت (50ساله) اخذ شود.
گروه سياست‌گذاري مسكن مركز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت با تاكيد بر كاهش سهم زمين در قيمت تمام‌شده مسكن از 50 درصد به 20 درصد، بر توجه دولت به زمين‌هاي موجود در بافت‌فرسوده نيز تاكيد كرده است.
گزارش تحليلي اين مركز با عنوان «افزايش تسهيلات ساخت مسكن شرط لازم تداوم رونق غيرتورمي در بخش مسكن» را در زير بخوانيد:
بررسي وضعيت موجود بازار
به‌طور كلي ركود و رونق در بازار مسكن به دو بخش ركود و رونق در «قيمت» مسكن و ركود و رونق در «توليد» مسكن تقسيم مي‌شود. تغييرات قيمت مسكن اعم از كاهش يا افزايش مي‌تواند از علل و عوامل مختلفي نشات گرفته باشد. بيش از پنج دهه است كه بخش مسكن، شاهد دوره‌هاي ركود و رونق تورمي به صورت متناوب است. در طول اين پنج دهه، شاخص قيمت مسكن در طول دوره‌هاي ركود ساخت‌وساز و توليد تقريبا ثابت يا حداكثر با كاهشي جزئي مواجه بوده و در طول دوره‌هاي رونق ساخت‌وساز و توليد اين شاخص با افزايش همراه بوده است كه از آن به عنوان رونق تورمي ياد مي‌شود. عملا در اين پنج دهه، ركود قيمت در بخش مسكن با ركود ساخت‌وساز و افزايش قيمت با رونق در ساخت‌وساز همراه بوده است.
نرخ تغييرات شاخص بهاي مسكن
شاخص «نرخ تغييرات شاخص بهاي مسكن» يا شاخص «تورم بخش مسكن»، شاخصي است كه از بررسي روند تغييرات شاخص بهاي مسكن، سوخت و روشنايي به دست مي‌آيد. اين شاخص از شاخص‌هاي تعيين‌كننده ركود و رونق قيمتي در بازار مسكن است. در صورتي كه نرخ تغييرات شاخص بهاي مسكن كمتر از سال گذشته آن باشد، بازار در شرايط ركود قيمتي و در صورتي كه بالاتر از سال گذشته آن باشد، بازار مسكن در شرايط رونق قيمتي قرار دارد.

مقايسه دو شاخص
بررسي دوره‌هاي ركود و رونق قيمتي در سال‌هاي گذشته حاكي از اين مطلب است كه تا پيش از سال 1388 به‌طور معمول ركود قيمتي، ركود ساخت‌وساز را نيز به دنبال داشته است. به عنوان مثال روند تغييرات صدور پروانه‌هاي ساختماني و تغييرات قيمت مسكن طي سال‌هاي 1381 تا 1383 نشان مي‌دهد كه در شرايط ركود قيمت، صدور پروانه‌هاي ساختماني با ركود مواجه بوده است. همچنين در سال‌هاي 1385 و 1386 با افزايش تغييرات شاخص بهاي مسكن، صدور پروانه‌هاي ساختماني نيز با رشد مواجه شده است.
مطابق با روند تاريخي پيش‌بيني مي‌شد كه بازار مسكن در سال 1388 به دليل ركود شديد و كاهش بي‌سابقه قيمتي، وارد دوره ركود ساخت و ساز بشود، لكن آمارها حاكي از رونق و افزايش توليد مسكن در اين سال است كه دليل اصلي آن، پروژه بزرگ مسكن مهر و پرداخت تسهيلات ساخت مسكن بوده است. از اين‌روتغيير شرايط ركود توليدي بازار مسكن به‌رغم ركود قيمتي در سال‌هاي 1387 و 1388، نويد رونق توليد و ساخت و ساز مسكن در سال 1390 را مي‌دهد. با توجه به مطالب مطرح شده، افزايش ساخت و ساز و همچنين ثبات قيمت مسكن در سال 89 نويدبخش ورود به دوره رونق غيرتورمي در بازار مسكن است.
در ساليان گذشته همواره يكي از سياست‌هاي اصلي و نادرست اتخاذ شده براي خروج از دوران ركود، تحريك بازار از ناحيه تقاضا و تخصيص و افزايش سقف وام‌هاي خريد مسكن بوده است.
تجربه ناموفق چندين دهه سياست‌گذاري در بازار مسكن نشان داده است كه همواره خروج از ركود با سياست‌هاي تحريك تقاضا، به دوره رونق تورمي ختم شده است. بنابراين ضروري است به جاي اتخاذ سياست‌هاي تحريك تقاضا، سياست«افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن» از طريق«تحريك عرضه به همراه كنترل سوداگري» در دستور كار قرار گيرد تا بتوان ساختار حلقه ركود و رونق تورمي را به سمت توليد و عرضه پايدار مسكن تغيير داد.
سياست‌هاي كلي در پنج دسته سياست اجرايي شامل «كاهش سهم هزينه زمين در قيمت تمام شده مسكن»، «تخصيص وام ساخت مسكن»، «تبديل واسطه مالكيتي به واسطه مديريتي در فرآيند ساخت مسكن»، «وضع ماليات‌هاي كارآمد» و «ايجاد بانك جامع اطلاعات بخش مسكن» است.
كاهش سهم هزينه زمين
يكي از سياست‌هاي كلان در راستاي كاهش هزينه‌هاي توليد مسكن، اتخاذ سياست كاهش متوسط سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن از 50 درصد فعلي به 20 درصد است. منابع زمين شهري در كشور به سه دسته زير تقسيم مي‌شوند: زمين در نواحي شهري موجود، زمين در بافت فرسوده شهري، زمين در سكونتگاه‌هاي جديد مانند شهرك‌ها و شهرهاي جديد.
اجراي سياست«زمين صفر» طرح مسكن مهر در شهرهاي جديد و نواحي شهري كه دولت در آنها زمين دارد در راستاي اين سياست كلان ارزيابي مي‌شود.
همچنين ضروري است دو نكته مهم در مورد ساخت و واگذاري مسكن مهر يك طبقه لحاظ شود؛ نخست آنكه اجاره زمين پس از يك دوره تنفس 10 ساله به قيمت كارشناسي اخذ شود. به عبارت ديگر اجاره زمين در مناطق مختلف كشور متناسب با امكانات و موقعيت جغرافيايي تعيين شود. دوم آنكه واگذاري زمين در مسكن مهر يك طبقه از اجاره بلندمدت(99 ساله) به اجاره ميان مدت(50 ساله) تغيير كند كه اين امر سبب مي‌شود، امتياز ويژه‌اي نصيب اولين متقاضي مسكن‌مهر يك طبقه نشود.
علاوه بر آن، با توجه به نبود منابع زمين دولتي در اغلب كلانشهرها، ضروري است دولت توجه جدي به اتخاذ سياست‌هايي جهت كاهش سهم هزينه زمين در بافت‌هاي فرسوده شهري داشته باشد. در اين راستا بهره‌گيري از روش‌ها و مكانيزم‌هاي كليد به كليد براي احيا و نوسازي محله‌اي مانند روش دوباره تنظيم زمين مي‌تواند راهگشا باشد.
تخصيص وام ساخت مسكن
يكي از سياست‌هاي تكميلي در كنار كاهش سهم زمين در قيمت نهايي مسكن، سياست تامين تسهيلات ساخت در بخش مسكن است. ضروري است، اين تسهيلات به گونه‌اي باشند كه بتواند 80 درصد از هزينه ساخت واحدهاي مسكوني را پوشش دهد. اين سياست در پروژه‌هاي مسكن مهر اعم از زمين‌هاي دولتي يا ملكي و همچنين ساير پروژه‌هاي توليد مسكن مي‌بايست به صورت جدي پيگيري شود، بنابراين ضروري است تعداد و ميزان اين وام‌ها بيشتر شود.
پيشنهاد مي‌شود تسهيلات ساخت مسكن با شرايط سپرده‌گذاري در بانك مسكن به 40 ميليون‌تومان افزايش يابد. به عبارت ديگر، در شرايط كنوني، بانك مسكن در قبال سپرده‌گذاري 15 ميليوني به مدت يك سال 30 ميليون وام ساخت به متقاضي اعطا مي‌كند كه پيشنهاد مي‌شود سپرده‌گذاري اوليه به 20 ميليون افزايش و مدت سپرده‌گذاري به 6 ماه كاهش يابد و پس از گذشت اين مدت، مبلغ 40 ميليون تومان تسهيلات ساخت مسكن به متقاضي اعطا شود. در يك مثال ساده فرض كنيد سرمايه‌گذار بتواند با 50 ميليون يك واحد مسكوني بسازد و آن را به قيمت 60 ميليون بفروشد. در اين صورت 20 درصد سود عايد سرمايه‌گذار شده است(از ارزش زماني پول صرف‌نظر كنيد) حال اگر 40 ميليون از اين 50 ميليون را از طريق تسهيلات ساخت تامين كند و آورده اوليه او فقط 10 ميليون تومان باشد و واحد مسكوني ساخته شده را حتي به قيمت 55 ميليون بفروشد، 50 درصد سود سرمايه‌گذار عايد او مي‌شود. افزايش سود، عامل مهمي در افزايش انگيزه براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن است. در اين صورت تحريك بازار از ناحيه عرضه صورت مي‌پذيرد و با جذب سرمايه‌گذاري در توليد مسكن منجر به افزايش عرضه در بازار مسكن مي‌شود كه اين امر كمك شاياني در جهت تداوم دوره‌هاي رونق غيرتورمي است.
تبديل واسطه مالكيتي به مديريتي
يكي از مهم‌ترين مشكلات اجرايي طرح مسكن مهر، تعدد پيمانكاران بخش غيردولتي است و نيازمند صرف هزينه و زمان زياد جهت مديريت اجرايي اين پيمانكاران است. در اين راستا بهره‌گيري از تجربيات جهاني در پروژه‌هاي ملي مشابه مي‌تواند راهگشا باشد. در چنين پروژه‌هايي عمدتا توسعه‌گرها كه توان اجرايي بسيار بالايي دارند، جاي پيمانكاران مرسوم را گرفته و از اين طريق، ‌مديريت پروژه‌ها نيز تسهيل شده است. در واقع به جاي بهره‌گيري از چندين پيمانكار بخش خصوصي، يك توسعه‌گر، فرآيند احداث واحدهاي مسكوني را از ابتدا تا انتها بر عهده مي‌گيرد. در چنين شرايطي دولت در پروژه مسكن مهر عملا با سه يا چهار توسعه‌گر به جاي صدها پيمانكار خرد مواجه بوده كه اين امر هزينه اجرايي را كاهش داده و همزمان منجر به بالا رفتن سرعت و نظارت بر كيفيت اجراي طرح مسكن مهر در كشور مي‌شود.
وضع ماليات جهت كنترل سوداگري
يكي از انواع ماليات‌هايي كه در كشورهاي مختلف از حوزه بازار زمين و مسكن شهري اخذ مي‌شود، ماليات بر خريد املاك گرانقيمت است. در صورتي كه دولت ماليات مذكور را تعيين و منابع حاصل از آن را به حساب 100 بنياد مسكن واريز نمايد، پتانسيل بالايي در جهت تامين آورده اوليه دهك‌هاي درآمدي 1 و 2 به وجود مي‌آيد. به عنوان مثال براساس آمار به دست آمده از اتحاديه كشوري صنف مشاوران املاك، طي سال‌هاي 88 و 89 بيش از 300 هزار معامله ملك به قيمت بيش از يك ميليارد تومان انجام شده است. حال با فرض قيمت يك ميليارد توماني هر ملك، در صورتي كه يك درصد آن به عنوان ماليات حق تمبر اخذ و به حساب 100 بنياد مسكن واريز شود، درآمدي معادل 3 هزار ميليارد تومان تامين مي‌شود كه با فرض تخصيص 5 ميليون تومان به هر خانوار دهك‌هاي درآمدي 1 و 2، 600 هزار خانوار توانايي خانه‌دار شدن را پيدا مي‌كنند.
بانك شفاف اطلاعات املاك
ساماندهي نظام اطلاعات املاك در كشور، پيش‌نياز و بستر اجراي بسياري از سياست‌ها در كشور است. علاوه‌بر اين، وجود چنين نظام اطلاعاتي منجر به فراهم شدن امكان بررسي و ارزيابي سياست‌گذاري‌هاي صورت‌گرفته مي‌شود. دولت در اين راستا اقدام به راه‌اندازي سامانه كد رهگيري براي معاملات كرد كه بتواند از اين طريق با ايجاد شفافيت در بازار مسكن و كنترل بر معاملات، زيرساخت لازم براي اخذ ماليات بر املاك را فراهم كند.