قیمت مسکن بعد از افزایش شدید ، روند کاهشی خواهد داشت؟

تخلیه انرژی قیمت مسكن ؟

معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازی برخلاف آنچه این روزها هر دو طرف معامله در بازار مسكن نسبت به ایام بعد از انتخابات تصور می‌كنند، معتقد است: انرژی قیمت مسكن بعد از رشد سال گذشته، هم‌اكنون تخلیه شده و به‌رغم احتمالی كه درباره حركت نقدینگی‌ها به سمت بازاری با ریسك‌پذیری پایین همچون ملك، مطرح است، افزایش دوباره قیمت مسكن كاملا بعید به نظر می‌رسد؛ ابوالفضل صومعلو با اعلام تازه‌ترین آمار رسمی از میانگین قیمت مسکن در تهران در ماه‌های گذشته از سال92، از نزولی‌شدن منحنی رشد قیمت مسکن در فروردین امسال بعد از حداقل 5 ماه صعود مداوم خبر داد و گفت: پارسال عمده افزایش قیمت مسکن ناشی از التهاب ارز و ترس تقاضا از ادامه آن بود، اما الان از یك‌سو فشار تقاضا كاسته شده و از سوی دیگر كفایت عرضه به‌وجود آمده است كه این دو تحول قیمت مسکن را به سمت تعادل پیش می‌برد. معاون وزیر راه‌وشهرسازی همچنین میانگین نرخ رشد قیمت مسكن در دولت دهم را 15 درصد اعلام كرد و آن را كمتر از نصف نرخ رشد قیمت مسکن در دولت نهم دانست. آن طور كه صومعلو می‌گوید: كابینه آینده باید حداقل پنج برنامه‌كاری اولویت‌دار برای قیمت مسکن داشته باشد كه مهم‌ترین آنها مداخله مستقیم دولت برای تنظیم قیمت مسکن و عملیاتی كردن مفاد قانون ساماندهی مسكن است.

در گفت‌وگوی «روزنامه دنیای‌اقتصاد» با معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازی بررسی شد: نقشه رسمی از بازار ملک و قیمت مسکن

تخلیه انرژی قیمت مسكن
مقایسه نرخ رشد قیمت مسكن در دو دولت احمدی‌نژاد
نقطه‌قوت بازار 92 در مقایسه با بازار 91  چیست؟
پیامد حركت نقدینگی به بازار ملك در طول سال جاری و آینده قیمت مسکن
رابطه‌ای بین انتخابات و قیمت مسكن وجود دارد؟

سناریوهایی كه از اواخر سال گذشته تاكنون برای «رفتارسنجی بازار مسكن در سال92» توسط گروه‌های مختلف كارشناسی – هم منتقدان برنامه‌های دولت در حوزه مسكن و هم طرفداران دولت- پردازش شده بر این پایه استوار است كه امسال قیمت مسكن آرام‌تر از سال91 خواهد بود.
هر چند دلایل مطرح شده در متن این سناریوها برای حصول چنین نتیجه‌ای كفایت نمی‌كند، اما معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازی با ترسیم نقشه‌‌ای كامل از عوامل قدیم و جدید موثر بر بازار مسكن حال حاضر، اعلام كرده است: با رشد 30 درصدی نقدینگی در سال91 و فروكش كردن التهاب در برخی بازارها – ارز و طلا – هم‌اكنون احتمال حركت نقدینگی به سمت بازاری با ریسك‌پذیری پایین همچون مسكن وجود دارد، اما از آنجا كه انرژی قیمت مسكن تخلیه شده و حجم عرضه از وضعیت قابل‌اتكا برخوردار است و همچنین فشار تقاضای مصرفی نیز وجود ندارد، لذا ورود نقدینگی به بازار مسكن تهدید محسوب نمی‌شود و افزایش دوباره قیمت بعید خواهد بود. ابوالفضل صومعلو با بیان اینكه طبق آخرین اطلاعات رسمی از بازار معاملات ملك، منحنی نوسان قیمت مسكن بعد از 5 ماه رشد تدریجی و مداوم، در فروردین امسال نزولی شد، تصریح كرد: سال گذشته قیمت مسكن در بستر رشد نرخ ارز و هزینه‌های ساخت‌وساز و در نتیجه تعجیل خریداران مسكن به واسطه نگرانی از تداوم رشد قیمت‌ها، افزایش پیدا كرد.
معاون نیكزاد معتقد است: دولت یازدهم باید پنج اولویت كاری برای بخش مسكن داشته باشد. اولویت‌هایی همچون مداخله مالیاتی برای تنظیم قیمت مسكن كه به رغم تاكید مسوولان مسكن در این دولت، تاكنون اجرایی نشده است.
متن گفت‌وگو با معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازی را در زیر بخوانید:
***
معاملات مسكن در سال گذشته زیر سایه سنگین التهابات ارز و سكه، در دوره‌ای از سال راكد شد و در دوره‌ای هم رونق گرفت فكر می‌كنید امسال چشم‌انداز بازار مسكن چگونه خواهد بود؟
مسكن، كالایی با كاركرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) می‌باشد. از سوی دیگر نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد؛ به‌گونه‌ای كه در كوتاه‌مدت و میان‌مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد می‌باشیم و طبیعتا مسكن نیز به عنوان یكی از مهم‌ترین دارایی‌های خانوار، از این اصل مستثنا نبوده و از بازار دارایی‌های رقیب تاثیر پذیرفته و بر آنها تاثیر می‌گذارد. علاوه بر این، نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر تورم (فشار هزینه) در ساخت مسكن بر جای می‌گذارد، ضمن اینكه افزایش هزینه‌های ساخت در طرف عرضه، در سمت تقاضا نیز نوعی حالت تعجیل در متقاضیان مصرفی برای تامین مسكن ایجاد نمود كه مهم‌ترین دلیل آن ترس از گرانی مسكن در آینده به علت افزایش هزینه‌های ساخت بود؛ بنابراین تاثیر متقابل دارایی‌های رقیب، اجتناب‌ناپذیر می‌باشد. با این حال بخش مسكن با دارا بودن حجم قابل توجه در بازار دارایی‌ها و همچنین برخورداری از ریسك كمتر نسبت به سایر دارایی‌ها، ضمن جلب اعتماد سرمایه‌گذاران همواره نقش ضربه‌گیر را در اقتصاد ایفا نموده است.
قیمت مسكن سال گذشته بعد از سه سال، از نرخ تورم جلو زد و صعود كرد. آیا این جهش امسال ادامه می‌یابد؟
نرخ رشد قیمت مسكن، برخلاف تورم از یك روند شبه هموار برخوردار نیست؛ به عبارت دیگر، برخلاف تورم كه طی دو دهه گذشته حول و حوش 20 درصد بوده، نرخ رشد قیمت مسكن با نوسان بسیار بالایی مواجه بوده است؛ به گونه‌ای كه نرخ رشد قیمت مسكن در برخی سال‌ها بیشتر و در برخی از سال‌ها كمتر از تورم عمومی می‌باشد. نگاهی به روند بازار مسكن طی 8 سال گذشته نیز حاكی از آن است كه در اواخر سال 84، نرخ رشد قیمت مسكن از نرخ تورم پیشی گرفت و با اوج‌گیری قیمت مسكن، حداكثر فاصله میان این دو، در سال 86 به وقوع پیوست.
(بیش از 60 درصد) سپس به مدت چهار سال (87 تا 90)، مجددا نرخ رشد قیمت مسكن به زیر نرخ تورم نزول یافت؛ بر این مبنا و با طولانی شدن این روند، انتظار می‌رفت در سال 91 افزایش قابل توجهی جهت جبران عقب‌ماندگی قیمت مسكن، دامنگیر این بازار شود؛ با این حال با توجه به وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسكن در این سال، تا حدود زیادی از انرژی بازار خنثی شده به‌گونه‌ای كه میانگین نرخ رشد قیمت مسكن كه در بازه چهارساله 87-1384 حدود 32 درصد بود، در بازار چهار ساله 91-1388 به 15 درصد رسید. این در حالی است كه در صورت عدم كفایت عرضه، بدون شك شاهد افزایش به مراتب شدیدتر قیمت در بازار مسكن طی این سال‌ها به دلایلی چون هدفمندی یارانه‌ها و افزایش نرخ ارز می‌بودیم.
درخصوص بازار مسكن در سال جاری (سال 92) نیز باید گفت این بازار با عرضه انبوه، مواجه می‌باشد؛ به‌گونه‌ای كه هیچ كمبودی در بازار مسكن مشاهده نمی‌شود و متقاضیان مصرفی می‌توانند با اطمینان از این مساله، اقدام به خرید نمایند؛ چراكه از یك سو تمام برنامه‌های دولت در چند سال گذشته برای طرح مسكن مهر، به تدریج به ثمر نشسته و علاوه بر اینكه تاكنون حدود 740 هزار واحد مسكن مهر افتتاح شده است؛ در سال جاری، شاهد تكمیل و عرضه الباقی واحدهای در دست ساخت مسكن مهر خواهیم بود؛ از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاكی از آن است كه روند صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 89، 90 و 91 مناسب بوده و این به معنای آن است كه با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسكن پس از اخذ پروانه، عرضه مسكن از وضعیت قابل اتكایی برخوردار است؛ ضمن اینكه براساس سرشماری عمومی نفوس و مسكن در سال 90، حجم بسیار بالایی از مسكن خالی در كشور وجود دارد. (حدود 6/1 میلیون واحد مسكونی) كه پشتوانه سمت عرضه مسكن، تلقی می‌شود. بنابراین با لحاظ جمیع جهات و با فروكش نمودن التهابات سال گذشته، می‌توان پیش‌بینی نمود در سال‌جاری،‌ آرامش در بازار مسكن حاكم باشد.
نزدیك به دو ماه از سال 92 می‌گذرد. اطلاعاتی از وضعیت قیمت‌ها دارید؟ آیا پیش‌بینی تعادل یا همان آرامش در این دو ماه محقق شده است؟
اگر بخواهیم قیمت مسكن را از آبان‌ماه سال 1391، یعنی زمان شروع تاثیر عوامل بیرونی از جمله تغییرات نرخ ارز و … ببینیم، طبق جدول ملاحظه می‌شود كه قیمت مسكن تا پایان اسفندماه سال 1391 افزایش یافته و در فروردین‌ماه سال 1392 مجددا روند كاهشی را نشان می‌دهد. به هر حال میانگین قیمت مسكن در سال 1391 حدود سه میلیون تومان بوده است.
به نظر شما نقدینگی‌ها امسال به چه سمتی حركت می‌كند؟ آیا ممكن است بازار مسكن مقصد امسال نقدینگی باشد؟
میزان جذب نقدینگی در بازار دارایی‌ها، بسته به میزان و درجه نقدشوندگی، حجم پول لازم برای خرید هر واحد، ریسك‌پذیری معامله آن دارایی و حجم نقدینگی سرگردان، متفاوت است. با توجه به شرایط حاكم بر اقتصاد كشور می‌توان گفت چنانچه شرایط كنونی در طول سال 1392 نیز ادامه یابد، با توجه به رشد نقدینگی حدودا 30 درصدی در طول سال 1391 احتمال جذب بخشی از این نقدینگی به بخش مسكن دور از انتظار نیست كه این امر به ویژگی ریسك‌پذیری پایین‌تر مسكن نسبت به سایر دارایی‌ها برمی‌گردد. با این حال توجه به این نكته حائز اهمیت است كه تحت این شرایط، وجود عرضه كافی مسكن (افزایش پروانه‌های صادره ساختمانی و تكمیل كلیه واحدهای مسكن مهر طی سال‌جاری)، از افزایش قیمت مسكن حتی با وجود جذب نقدینگی به این بخش، جلوگیری خواهد شد. به ویژه كه بهبود شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونی نیز گویای عدم‌وجود فشار بر تقاضای مسكن از ناحیه تقاضای مصرفی می‌باشد؛ بنابراین این عوامل در بازار مسكن می‌تواند كمك شایانی به تعادل بازار مسكن و عدم‌تاثیرپذیری از عوامل بیرونی و فرابخشی مثل افزایش نقدینگی كند.
خبرها از بازار اجاره چندان جالب نیست و اجاره‌بها همچنان میل به افزایش دارد. برای این بازار در تابستان 92 چه برنامه‌ای دارید؟ آیا قرار است دوباره از روش تعزیرات استفاده كنید؟
دولت تمام توان خود را جهت تنظیم بازار اجاره مسكن به كار بسته است تا كمترین التهاب را در این حوزه داشته باشیم. با این حال همان طور كه مستحضر هستید مسكن كالایی زمان‌بر، سرمایه‌بر و غیرقابل‌واردات می‌باشد؛ بنابراین تعدیل بازار نیازمند اقدامات ساختاری است و بر این اساس، دولت با اتخاذ سیاست حمایت از تولید و عرضه مسكن درصدد است مشكلات این بخش را به صورت ریشه‌ای حل كند.
بر این اساس با عنایت به تكمیل و عرضه كلیه واحدهای مسكن مهر در سال‌جاری، پیش‌بینی می‌شود به تدریج با تحویل این واحدها به متقاضیان واجد شرایط، شاهد بهبود شرایط در بازار به نفع سمت تقاضا باشیم كه این موضوع كمك قابل‌توجهی به كنترل بازار اجاره مسكن خواهد كرد.
با این حال بازار مسكن به صورت پیوسته پایش می‌گردد تا به مقتضای شرایط، سیاست بهینه جهت كاهش التهابات كوتاه‌مدت بازار مسكن صورت پذیرد، بر این مبنا توسل به تعزیرات جهت مواجهه با موجرین و مشاوران املاكی كه ساختار قیمتی متعارف را رعایت نمی‌كنند نیز می‌تواند در صورت لزوم در دستور كار قرار گیرد؛ ضمن اینكه این ابزار، تنها راهكار جهت تعدیل بازار مسكن نبوده و استفاده از این ابزارهای مالیاتی جهت مواجهه با خانه‌های خالی، دلالی در بازار مسكن و … نیز در دست بررسی می‌باشد تا در صورت تصویب در مجلس در فصل نقل‌و‌انتقالات به كار گرفته شود.
در رابطه با اعمال مالیات بر خانه‌های خالی نیز، سازمان امور مالیاتی كشور، به دلیل كاستی‌های موجود در ساختار اطلاعاتی در خصوص شناسایی خانه‌های خالی و سایر مشكلات اجرایی، چندان موافق با اجرای طرح نبود. لكن وزارت راه و شهرسازی به‌رغم تمام مشكلات موجود، معتقد است كه اعمال مالیات بر خانه‌های خالی حداقل در كلانشهرها امری ضروری و تا حدودی تاثیرگذار در بازار خواهد بود؛ بنابراین پیشنهاد اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی مجددا از سوی این وزارت اعلام و در حال حاضر در كمیسیون اقتصادی مجلس در دست بررسی می‌باشد. طرح اعمال مالیات بر معاملات مكرر نیز در لایحه اصلاح نظام مالیاتی كشور گنجانده شده است و در مجلس شورای اسلامی در دست بررسی قرار دارد.
اثر انتخابات پیش رو با توجه به تجربه دوره‌های گذشته، بر بازار مسكن چه خواهد بود؟
تجارب گذشته حاكی از آن است كه رابطه معناداری میان بازار مسكن با انتخابات وجود ندارد ضمن اینكه همان طور كه اشاره شد با عنایت به وضعیت مناسب عرضه مسكن در سال‌جاری، نگرانی خاصی در این بازار مشاهده نمی‌شود؛ با این حال سیاست‌گذاری در وزارت راه و شهرسازی، انعطاف‌پذیر بوده و در صورت لزوم سیاست بهینه اتخاذ می‌شود.
به نظر شما دولت یازدهم برای تدوین سرفصل برنامه‌های بخش مسكن چه مواردی را باید در اولویت قرار دهد؟
5 محور می‌تواند سرفصل قرار گیرد؛ تكمیل و تحویل واحدهای مسكن مهر، تامین تاسیسات خدمات روبنایی و زیربنایی موردنیاز پروژه‌های مسكن مهر، ادامه پرداخت تسهیلات در بافت‌های فرسوده جهت استفاده از این ظرفیت، برای ساماندهی عرضه و تقاضا در بازار مسكن، اصلاح ابزارهای مداخله دولت برای تنظیم بازار مسكن از جمله اصلاح نظام مالیاتی و عملیاتی كردن مفاد قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسكن.