چندماهی از شروع ثبت نام برای پروژه ساخت ۴ میلیون مسکن یا همان مسکن ملی میگذرد ، اما هنوز چیزی از اجرای طرح مشخص نیست، جانمایی زمین ها برای ساخت همچنان ابهام دارد، بانک ها اشتیاقی برای پرداخت وام ندارند، دولت هم با این کسری بودجه توان چندانی برای اجرای این طرح ندارد، بنابراین فعلاً همه چیز گنگ و مبهم است ، فرآیندی برای مردان مجرد گذاشته اند که خرید مسکن همچنان سخت باشد یا آن ها را وارد پروسه ازدواج اجباری می کنند که میتواند طبعات بسیار شدیدتری از وضعیت فعلی برای جامعه داشته باشد.
از مهمترین موضوعات زمان تحویل مسکن ملی به متقاضیان و قیمت تمام شده مسکن ملی برای خریداران چقدر خواهد بود. بر اساس اعلام مسئولین درباره افتتاح و تحویل واحدهای مسکن به این موضوع بستگی مستقیم دارد که همکاری مردم چگونه باشد. هر چه مردم در پرداخت و واریز اقساط خوش‌حساب‌تر باشند این پروژه زودتر تحویل داده می‌شود اما پیش‌بینی‌ها این‌گونه بوده که تا پایان دولت فعلی ۸۰ هزار واحد مسکن ملی افتتاح خواهد شد.
قیمت مسکن ملی در تهران و شهرستان‌ها چقدر است؟
این در حالی است که شک و تردیدها درباره قیمت مسکن ملی ادامه دارد. درحالی‌که هزینه ساخت هر مترمربع این پروژه در سال قبل ۳٫۳ میلیون تومان اعلام شده بود، اخیراً تأکید شده است که قیمت ساخت مسکن ملی از ۴ میلیون در برخی استان‌ها عبور خواهد کرد.
بر اساس اعلام مسئولین در قراردادهای مسکن ملی اعلام شده است که قیمت مسکن ملی هم قیمت تمام شده ساخت واحد بوده و با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت شامل مصالح و نیروی کار نهایتاً ۵ تا ۱۰ درصد تغییری در قیمت‌ها ایجاد خواهد شد. در حال حاضر قیمت ساخت هر مترمربع مسکن بین ۷ میلیون تا ۸ میلیون تومان است.
بر اساس متوسط قیمت آپارتمان در کشور، هزینه ساخت یک پنجم آن را تشکیل می‌دهد. آمارها حاکی از آن است که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شهری سال ۹۲ معادل ۲۶/۴ درصد، سال ۹۳ معادل ۲۷/۷ درصد، سال ۹۴ معادل ۲۸ درصد، سال ۹۵ معادل ۲۸/۶ درصد، سال ۹۶ معادل ۳۳ درصد، سال ۹۷ معادل ۳۳/۹ درصد، در سال ۹۸ معادل ۳۶/۴ درصد و در سال ۹۹ حدود ۳۹ درصد است.
هزینه ساخت ساختمان در سال جاری
سازمان نظام مهندسی ساختمان که هر سال جدول هزینه‌های ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را در شهرهای مختلف به تفکیک بر اساس بخشنامه سازمان برنامه‌وبودجه، اعلام می‌کند، قیمت ساخت هر مترمربع ساختمان در سال ۱۴۰۰ برای واحدهای یک تا پنج طبقه حدوداً متری ۳ میلیون تومان و بین شش تا ۱۰ طبقه متری ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، ۱۱ تا ۱۴ طبقه حدوداً متری ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و ۱۵ طبقه به بالا متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعیین شده است.
آمار‌های بازار در خرداد ماه امسال اما نشان می‌دهد که هزینه ساخت‌وساز در ابر شهری مانند تهران یا مشهد به ازای یک مترمربع زیربنا به حدود ۶ میلیون تومان می‌رسد. آنچه باید مد نظر باشد این نکته است که این مبلغ فقط هزینه ساخت‌وساز بوده و هزینه‌های دیگر مانند عوارض شهرداری، بیمه، نظام مهندسی و سایر سازمان‌ها را نیز باید به مبلغ فوق اضافه کرد که با احتساب آن‌ها حداقل به ۶ الی ۷ میلیون تومان می‌رسد. علاوه بر این کف هزینه ساخت‌وساز در روستا‌ها حدود ۵/۳ میلیون تومان است.
با توجه به اینکه متوسط قیمت‌ها می‌توان به راحتی حدس زد که هزینه زمین سنگین‌ترین نهاده در تشکیل قیمت مسکن بوده و البته افزایش قیمت مصالح ساختمانی و خدمات مرتبط با ساخت‌وساز مقوله‌ای بوده که با نقد فعالان حوزه تولید مسکن روبه‌رو شده است.
قیمت مسکن ملی در تهران و شهرستان‌ها چقدر است؟
قیمت تمام شده مسکن ملی در استان تهران ۳/۷ میلیون تومان برآورد می‌شود
به روزترین برآورد قیمت مسکن ملی در استان تهران گفته می‌شود که قرارداد‌ها با همان مدل قبلی پیش می‌رود. برآوردی که از قیمت در اردیبهشت به دست آمده متری ۳/۷ میلیون تومان بوده است که با توجه به ثبات قیمت مصالح این نرخ تغییر نکرده است. البته همان‌طور که اشاره شد اگر متقاضیان آورده را به‌موقع پرداخت کنند، روند مناسب پیشرفت طرح‌ها ادامه یافته و تا پایان سال ۱۴۰۱ کل پروژه‌های فعلی به اتمام می‌رسد.
البته گفته می‌شود که قیمت واحدها در زمان تحویل پروژه مسکن ملی در شهرهای دیگر ممکن است به متری ۳ میلیون و پانصد تا ۳ میلیون و هفتصد هزار تومان برسد. در این صورت و با توجه به متراژ واحدها هزینه ساخت هر واحد بالاتر از ۲۵۰ میلیون تمام خواهد شد، اما هزینه دقیق در زمان تحویل مسکن ملی هزینه تمام شده ساخت خواهد بود. البته این نکته هم وجود دارد که با توجه به تورم حاکم بر کشور قیمت‌ها هر ماه تغییر می‌کند و به همین دلیل نمی‌توان قیمت دقیقی را بیان کرد.
تفاوت قیمت تمام شده مسکن ملی در دیگر شهرها
نظر به اینکه قیمت نهایی مسکن ملی اکنون در برخی استان‌ها تا مرز متری ۴ میلیون افزایش یافته اما باید گفت که این قیمت در استان‌های مختلف متفاوت است. بر اساس اعلام معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، چندی پیش در بخشنامه‌ای به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها و همچنین مدیران دستگاه‌های تابعه این وزارت خانه که مجری طرح مسکن ملی هستند، هزینه ساخت این پروژه ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در هر مترمربع در شهرهای مختلف اعلام شده است.
به علاوه تسهیلات این واحدها نیز ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد است که در هیئت دولت به تصویب رسیده و به بانک‌های عامل ابلاغ شد. از طرف دیگر تا کنون در مرحله اول به همه متقاضیان ابلاغ گردیده که باید ۴۰ میلیون تومان در بانک عامل واریز کنند. قرار بر این بوده است که تا پایان سال قبل، همه متقاضیان طرح اقدام ملی، مرحله اول واریزی را انجام دهند؛ در غیر این صورت از ادامه طرح کنار می‌روند و بر همین اساس هم برخی متقاضیان تا کنون این مبلغ را واریز کرده‌اند.
برنامه‌ریزی‌ها بر این است که مجموع آورده ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان به انضمام تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی که در زمان تحویل، این وام از سازنده به متقاضی منتقل می‌شود، مجموعاً ۱۷۰ تا ۱۸۰ میلیون تومان هزینه ساخت این واحدها از متقاضی ظرف دو سال دریافت شود که به طور متوسط هزینه‌ای ماهانه ۲.۹ تا ۳ میلیون تومان به خانواده‌ها تحمیل خواهد شد. علاوه بر این هزینه زمین نیز به دو صورت ۹۹ ساله یا فروش اقساطی ۱۰ ساله از متقاضیان دریافت خواهد.
بر اساس اعلام برخی منابع، هزینه ساخت این واحدها در تعدادی از استان‌ها افزایش یافته است به صورتی که به عنوان مثال از سوی بنیاد مسکن اصفهان به متقاضیان این پروژه گفته شده که با هزینه‌ای بالغ بر ۵۰۰ میلیون تومان و با پرداخت هزینه زمین به طور جداگانه ظرف دو سال صاحب خانه خواهند شد.
این یعنی متقاضی می‌بایست در صورت تکمیل دو ساله پروژه، ماهانه ۲۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و در صورت تکمیل ۳ ساله، ماهی ۱۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به دستگاه مجری احداث طرح اقدام ملی پرداخت نماید.
با فرض به حقیقت پیوستن این موضوع، اینکه طرح اقدام ملی برای اقشار متوسط و دهک‌های میانی در نظر گرفته شود، مشخص نیست صاحبان کدام کسب و کار یا کدام قشر از حقوق بگیران می‌توانند ماهانه علاوه بر هزینه‌های جاری زندگی و اجاره مسکن، هزینه بسیار بالای طرح اقدام ملی مسکن را هم تأمین کنند؟
باید گفت که هزینه تمام شده بر اساس متری ۵ تا ۶ میلیون تومان برای ساخت این پروژه، به همه شهرها اختصاص ندارد و بخش قابل توجهی از پروژه‌ها نیز با قیمت تمام شده متری ۳ میلیون و ۳۰۰ تا ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان ساخته خواهند شد.
لذا هزینه تمام شده ساخت یک واحد ۱۰۰ متری، بسته به شهر یا استان محل احداث بین ۳۳۰ تا ۳۸۰ میلیون تومان تمام می‌شود که با کسر وام ۱۰۰ میلیون تومانی، ۲۳۰ تا ۲۸۰ میلیون تومان مابقی را متقاضیان باید پرداخت کنند. این در حالی است که در صورت تکمیل دو ساله این پروژه‌ها، متقاضی باید ماهانه ۹.۵ تا ۱۱.۶ میلیون تومان قسط بپردازد.
قیمت ساخت متری ۲.۷ میلیون برای ساخت مسکن ملی منطقی است؟
کارشناسان بر این باورند که اعلام مبلغ متری ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان، قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکن ملی نیست؛ بلکه خود وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که این نرخ به عنوان مبنای پایه با ۵ تا ۱۰ درصد بیشتر در نظر گرفته شود. آن‌ها بر این باورند که این نرخ برای دعوت از سازندگان تعیین شده تا آن‌ها نرخ موردنظر خود را بر اساس رقم پایه، اعلام کنند و هر سازنده‌ای که افزایش قیمت کمتری نسبت به رقم پایه اعلام کرده است، برنده پروژه شده است.
بر اساس اخبار این امکان هم وجود دارد که رقم پیشنهادی سازنده، تفاوت چندانی با رقم پایه نداشته و حول و حول همان متری ۲ میلیون و ۷۰۰ تا ۷۵۰ هزار تومان از سوی سازنده به دستگاه‌های اجرایی حوزه طرح اقدام ملی مسکن پیشنهاد گردد. البته برخی سازندگان نیز با پیشنهاد ساخت متری ۳.۳ میلیون، برنده مناقصه شده‌اند.
لذا ممکن است که برنده مناقصه سازنده‌ای باشد که با متری ۳ میلیون ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان اجرای پروژه را پیشنهاد داده باشد ضمن اینکه در بخشنامه‌ای که وزارت راه و شهرسازی به دستگاه‌های مجری طرح اقدام ملی ابلاغ شده که تعدیل قیمت‌ها به این صورت است که اگر قیمت‌ها در ۳ ماهه سوم سال نسبت به ۳ ماهه نخست سال افزایش داشت، ما به تفاوت به سازنده پرداخت می‌شود.
قیمت مسکن ملی در تهران و شهرستان‌ها چقدر است؟
شرایط دریافت‌کنندگان مسکن ملی
موارد زیر باید توسط افرادی که متقاضی دریافت مسکن ملی هستند رعایت گردد.
- متقاضی و افراد تحت تکفل وی فاقد زمین مسکونی یا واحد مسکونی بوده و از هیچ یک از امکانات نهادهای عمومی غیردولتی مربوط به تأمین مسکن شامل وام خرید زمین، واحد مسکونی و خرید و یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشد.
- متقاضی متأهل و یا سرپرست خانوار باشد.
- زنان خودسرپرست باید حداقل ۳۵ سال سن داشته باشند.
- دارای حداقل ۵ سال سابقه سکونت در پنج سال اخیر در شهر مورد تقاضا باشند. باید گفت که در شهرهای جدید سابقه سکونت حداقل ۵ سال در شهر جدید مورد تقاضا و یا در شهر مادر ملاک قرار خواهد گرفت.
- عدم داشتن منع قانونی برای دریافت تسهیلات بانکی (نظیر چک برگشتی، تسهیلات معوقه و غیره).
- توانایی تأمین هزینه ساخت مسکن (مازاد بر تسهیلات بانکی) را داشته باشند.
- متقاضی امکان سپرده‌گذاری حداقل سی درصد هزینه ساخت مازاد بر تسهیلات بانکی، در خصوص متقاضیان واجد شرایط بر اساس اعلام دستگاه یا نهاد مربوطه را داشته باشند.
- توانایی پرداخت اقساط ماهیانه بانکی تسهیلات دریافتی را داشته باشند.
سخن آخر
نوسانات فعلی بازار مسکن و رشد نجومی قیمت‌ها باعث گردیده که بسیاری از اقشار جامعه در تأمین یکی از اصلی‌ترین نیازهای خود با مشکل جدی مواجه شوند. عملکرد نامناسب دولت نیز در سال‌های اخیر باعث شده که در طی چهار سال اخیر فقط ۹۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود و این در حالی است که طبق طرح جامع، نیاز بازار مسکن ۳٫۱۵ میلیون واحد مسکونی است.
مسکن ملی به عنوان راه‌حلی برای خانه‌دار شدن اقشار ضعیف جامعه در نظر گرفته می‌شد. برخلاف این ادعا اکنون بر اساس قیمت تمام شده مسکن ملی می‌توان گفت که این طرح بیشتر مخصوص افراد متوسط است زیرا هزینه‌های این طرح برخلاف اعلام قبلی بالاتر از توان اقشار ضعیف جامعه خواهد بود.
