بررسی تأثیر نرخ دلار روی قیمت مسکن
از اواخر سال ۹۶ مسکن پس از پشت سر گذاشتن یک دوره رکود حدودا سه چهار ساله کم کم داشت افزایش معاملات را تجربه می‌کرد
با احتمال خروج ترامپ از برجام و افزایش شدید و ۵۰ درصدی نرخ ارز تا اسفند ۹۶ تقاضا برای مسکن دوچندان شد
با شروع سال ۹۷ بی نظمی بازار ارز باعث شد دلار تا مهر ماه قیمت ۱۹ هزارتومان را تجربه کند
اینجا بود که فروشنده های بازار مسکن به مرور کم شد و معاملات بازار مسکن به کما رفت بطوری که برخلاف توقع معاملات مسکن همچنان پس از رکود ۴ ساله باز هم با رکود درگیر بود اما اینبار با رکود تورمی
قیمت دلار در نیمه دوم سال ۹۷ کاهش چشمگیر موقتی داشت
این نوسان در سال ۹۸ نیز تکرار شد
تعداد معاملات مسکن بجز برخی از ماه ها سقوط شدیدی را تجربه کرد اما قیمت همچنان متورم می شد
سال ۹۸ قیمت دلار با توجه به تشدید تحریم ها و عدم قبول FATF و بی عملی بانک مرکزی روندی صعودی پیش گرفت
با عبور قیمت دلار از ۱۸٫۵۰۰ تقاضا برای دلار از کنترل خارج شد اما این روند در حدود ۲۲ تومان متوقف شد
حباب سازی دولت در بازارهای مختلف از جمله مسکن و ارز
اینبار دولت بود که وارد بازار شد
علاوه بر مسدود کردن واردات بسیاری از کالاها با ایجاد حباب در بازار ارز سعی در کنترل و کاهش تقاضا داشت
بطوری که در اواخر مهر ۹۹ بازارهای طلا و دلار با سقف های بلند مدتی درگیر شده و قیمت سکه حباب ۲ میلیونی پیدا کرده بود
و این چیزی نبود جز خواست دولت
استراتژی دولت چه بود؟
دولت در این فکر بود که قیمت ها تا جایی باد شود که خریدار توان ورود نداشته باشد و پس از انتخاب ترامپ با یک عرضه آبشاری سناریوی اردیبهشت ۹۸ را پیاده سازی کند که کاملا موفق بود اما با برد در نبرد سیاسی ضربه کاری به اقتصاد وارد کرد
در این بین بایدن انتخاب شد
حالا دولت مانده و حباب های ایجاد شده
دلاری که گران شده است و منابعی که برای دولت ایجاد می‌شود با این دلار گران
اگر از احتمال تغییر نتیجه انتخابات و ریسک آمدن ترامپ بگذریم شاید مهمترین پایین نیامدن قیمت ارز این باشد که دولت نمی‌تواند از این درآمد سرشار دل بکند
اثر حباب قیمت ارز روی بازار مسکن چه بود؟
نوسان ارزی هیچوقت مطلوب اقتصاد سالم نیست اما نگه داشتن قیمت در وضعیت حبابی نیز زیان بار است
اثر این نوسانات سنگین بر بازار مسکن به گونه ای بود که از اسفند ۹۸ فروشنده ای در بازار مسکن نبود و آنهایی هم که بودند قیمت های عجیب و غریبی می‌دادند که با واقعیت اقتصاد ایران فاصله بسیار زیادی دارد
بطوری که با کاهش بسیار شدید معاملات میانگین قیمت مسکن تا ۲۸ میلیون تومان نیز رسید! که با این قیمت ارز می‌توان با فروش یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران یک آپارتمان ۱۰۰ متری در بهترین شهرهای اروپا یا آمریکا خریداری کرد!!
دلار خیلی ارزان است یا مسکن خیلی گران شده است؟
واضح است که تعادل بهم خورده است، این معقول نیست که با پول آپارتمان در ایران بتوان در کشورهای پیشرفته همان متراژ یا بیشتر را خریداری کرد، یک جای کار ایراد دارد
پس یا دلار خیلی ارزان است
یا مسکن خیلی گران است
پیش بینی قیمت ارز در سال ۱۴۰۰
بررسی کردیم که ارز در وضعیت کاملا حبابی قرار دارد و احتمالا کاهش چشمگیر پیش رو خواهد داشت
بطوری که فقط با حذف تورم انتظاری کاهش ۲۰ درصدی را تجربه کرده است و با گشایش های اقتصادی، از جمله آزاد سازی منابع بلوکه شده و همچنین صادرات نفت می‌توان توقع کاهش ۳۰ درصدی قیمت دلار از قیمت فعلی را داشت یعنی تا محدوده ۱۶ هزار تومان!
پیش بینی قیمت مسکن در سال های آینده
خب با این توضیحات وضعیت مسکن چه می‌شود؟
حباب در حباب در حباب…
یکی از مشخصه های این حباب رسیدن زمان انتظار ۱۰۰ سال برای خرید آپارتمان ۶۰ متری در تهران با میانگین قیمت است
یعنی اگر کسی با حداقل حقوق حتی اگر چیزی نخورد و نپوشد و هیچ پولی خرج نکند و از امروز تمام حقوق را پس انداز کند و مسکن هم در این سال ها گران نشود
۱۰۰ سال زمان می‌خواهد تا آن خانه را خریداری کند!!
در حقیقت با حداقل حقوق نمی‌توان مسکن تهیه کرد، که این نشانه وضعیت ابر حبابی شکل گرفته در قیمت مسکن است
چرا این حباب شکل گرفت؟
وقتی هیچ عرضه ای در بازار نباشد، قانون خوب و دقیق هم نداشته باشیم، فروشنده نرخ را تعیین می‌کند
بی عملی دولت در این مورد غیر قابل انکار است
قانون مالیات بر مسکن چرا اجرایی نمی‌شود؟
چون صاحبان قدرت و رانت خواران در حال چپاول قشر ضعیف جامعه هستند
قیمت مسکن فقط در مهرماه ۱۰ درصد رشد داشت! این ابرحباب نیز بزودی تخلیه خواهد شد
آیا قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد؟
مختصر عرض میکنم، بله
قیمت مسکن نیز ممثل قیمت دلار و سکه و طلا و خودرو و … کاهش پیدا خواهد کرد، هیچ بازاری در امان نخواهد بود
هزینه ساخت ساختمان با متریال معمولی در بدترین شرایط تحریمی در حدود ۴ میلیون تومان است که بنظرم این هزینه به مرور کاهش خواهد یافت
اما میانگین قیمت مسکن در تهران ۲۸ میلیون تومان است!
یعنی هزینه ساخت فقط حدود ۱۵ درصد قیمت مسکن را در بر دارد
بنابراین بخش بزرگ حباب شکل گرفته ناشی از قیمت زمین است که این مشکل ناشی از حرکت جمعیت از شهرستان ها به سمت تهران و عدم وجود زمین کافی برای ساخت مسکن می باشد
هرچند بنظرم نبود زمین باعث بالاتر رفتن نست قیمت زمین به آپارتمان حتی تا ۲ برابر در آینده نزدیک خواهد شد، اما برای کاهش چشمگیر قیمت مسکن در آینده احتمال بسیار بالایی قائل هستم
قیمت های خیالی بازار مسکن دیگر پذیرفته نخواهد شد
قیمت مسکن از ۴ میلیون تومان در زمان دلار ۴ هزار تومانی به ۲۸ میلیون در زمان دلار ۳۲ هزارتومانی رسید
توقع دارم قیمت مسکن در دوسال آینده بیش از ۴۰ درصد کاهش را تجربه کند و میانگین قیمت یک متر آپارتمان در تهران در سال ۱۴۰۱ را در محدوه ۱۷ تا ۲۰ میلیون تومان ارزیابی میکنم /خسرو یعقوبی
