پاییز و معاملات مسکن

عبور بازار مسكن از تابستان – فصلي كه انتظار مي‌رفت حجم معاملات ملكي در آن به اوج برسد- به دليل همزماني با شروع نوسانات محسوس قيمت، آن‌چنان پرتحرك نبود. در تابستاني كه گذشت تعداد كل خريد‌ و اجاره آپارتمان در تهران 15 درصد نسبت به بهار 90 افزايش پيدا كرد؛ اما به‌رغم اين صعود فصلي، مقايسه ماه به ماه نشان مي‌دهد حجم خريد‌ها در مرداد و شهريور به‌طور متوسط 10 درصد افت كرده است. اكنون براي پاييز پيش‌بيني مي‌شود تقاضاي مصرفي وارد بازار مسكن شده و رشد دوباره معاملات را رقم بزند.
 با عبور يك هفته‌اي از فصلي كه همه‌ساله معاملات مسكن در آن _ نسبت به سه فصل ديگر _ به اوج مي‌رسد مشخص شده امسال بازار تابستاني املاك تهران اگر چه از بهار به مراتب فعال‌تر بوده اما طي سه ماه اخير، روند ماهانه معاملات سير نزولي را طي كرده طوري كه در شهريور كل معاملات ملكي (شامل خريد و اجاره) 20 درصد در مقايسه با تير و 11 درصد در مقايسه با مرداد افت داشته است.
اين عملكرد دو پهلو از يك‌سو نتيجه حضور در سال دوم رونق مسكن بعد از ركود عميق سال 88 است كه توانسته فصل به فصل، صعود معاملات و بعضا قيمت‌ها را به همراه داشته باشد و از سوي ديگر واكنش بازار مسكن به وقايعي است كه طي تابستان امسال به ترتيب با اجراي طرح تعزيرات و رخداد ماه رمضان، دامن بازار را گرفت.
شرايط كنوني در عين حال مي‌تواند نشانه‌اي قابل اتكا براي پيش‌بيني ‌رفتار پاييزي بازار مسكن باشد. طبق تاز‌ه‌ترين آمارهاي ثبت شده در سامانه رهگيري معاملات مسكن، طي فصل تابستان امسال بيش از 53 هزار فقره معامله ملكي مربوط به خريد و اجاره آپارتمان مسكوني در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران منعقد شده كه اين حجم نقل‌وانتقال نسبت به بهار سال جاري و تابستان سال گذشته به ترتيب 14 درصد و 15 درصد افزايش داشته است.
در برابر اين دو نرخ رشد، معاملات ماهانه مسكن طي فصل اخير از 20 هزار فقره در تيرماه به 17900 فقره در مردادماه و 16 هزار فقره در شهريورماه رسيده است كه افت آرام بازار در اين فصل به رغم قرارداشتن سطح معاملات در اوج، كاملا محرز است. اكنون آنچه براي فصل پاييز قابل پيش‌بيني است گسترش بازار معاملات مسكن در مقايسه با دو فصل قبل است كه در بدترين حالت ممكن، تكرار روند تابستاني دور از انتظار نخواهد بود. تحليلگران بازار مسكن در اين باره معتقدند انگيزه خريداران مسكن در فصل تابستان به خاطر رشد ناگهاني قيمت‌ كه بعد از يك‌سال ناگهان از بهار 90 شروع شد، افت كرد و هر چند ميزان رشد قيمت _ 8 تا 10 درصد _ كمتر از نرخ تورم بود، اما اين تصور را به وجود آورد كه در سه ماه تابستان رشد ارزش معاملاتي آپارتمان شدت بگيرد، اما حالا عدم سبقت نرخ رشد قيمت مسكن از نرخ تورم اطمينان‌خاطر را در بازار املاك برقرار كرده كه در اين وضعيت احتمال تقويت خريد مصرفي در بازار وجود دارد.
بازار انباشته از خريدار مصرفي

آخرین پیش‌بینی‌های به عمل آمده از وضعیت بازار مسکن حاکی از رونق گرفتن معاملات در سومین فصل سال است. معاون بازرسی و عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران با انتقاد از پیش‌بینی‌های غیرکارشناسی برخی افراد مبنی بر افزایش معاملات در شهریور ماه گفت: اصولا نیمه خرداد تا اواخر تیرماه به عنوان فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن شناخته می شود و کاهش معاملات در تابستان به خصوص شهریور امسال، امری کاملا طبیعی بود. حسام عقبائی افزود: هر ساله تعداد و حجم معاملات مسکن در شش ماهه اول سال بیشتر از سایر ماه‌ها است و تعداد این معاملات در شهریور ماه سیر نزولی طی می‌کند. وی با اشاره به نرخ ثابت حجم معاملات اجاره بها در سه ماهه تابستان امسال گفت: کاهش حجم معاملات خرید به دلیل اعمال برخی سیاست‌های دولتی به منظور تبدیل مسکن به کالایی مصرفی است. عقبائی خاطرنشان کرد: هرچند تبدیل مسکن از کالایی سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی در کوتاه مدت محقق نمی‌شود، ولی آثار روانی آن اکنون باعث کاهش فعالیت و در برخی موارد حذف سوداگران از شمار متقاضیان خرید ملک شده است. وی گفت: سیاست مذکور در سال جاری باعث کم‌کاری و حذف 60 درصد خریدهای سرمایه ای از چرخه معاملات مسکن شده است و مهم‌ترین دلیل کاهش معاملات خرید و فروش نیز همین عامل است. عضو هیات مدیره اتحادیه کشوری مشاوران املاک افزود: در حال حاضر بازار معاملات مسکن انباشته از متقاضیان واقعی است که این مشتریان عمدتا مصرف کنندگان واحدهای مسکونی را تشکیل می دهند.
ثبات قیمت‌ها در پاییز
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به روند رشد حجم معاملات در شش ماهه دوم سال پیش‌بینی کرد: در سال جاری با اجرای قانون تعزیرات در بازار اجاره بها و ایجاد تعادل در این بازار، در نتیجه ثبات ایجاد شده شاهد افزایش انگیزه مردم برای انجام معاملات خواهیم بود. وی بابیان اینکه در شش ماهه دوم سال با افزایش قیمت مواجه نخواهیم بود به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: تفاهم نامه سازمان تعزیرات حکومتی با اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر متخلف دانستن مشاوران املاکی که اقدام به افزایش بیش از 9 درصدی اجاره‌بها کنند امری بسیار کنترل کننده بود. عقبائی افزود: در صورتی که این تفاهم‌نامه به امضا نمی‌رسید مهار قیمت‌ها در بازار اجاره کاری غیرممکن بود. وی تصریح کرد: هرچند نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها در فصل پاییز را مطرح کرد، اما در این فصل افزایش محسوسی نیز در قیمت ایجاد نمی‌شود و همین ثبات قیمتی انگیزه مردم را برای انجام معاملات افزایش می‌دهد. عقبائی در پایان خاطرنشان کرد: شرایط موجود در بازار مسکن حاکی از آن است که متقاضیان تا پایان سال 90 دغدغه چندانی برای انجام معامله در این بازار نخواهند داشت.