پیش بینی روند قیمت مسکن در سال جدید/ اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن Reviewed by Momizat on . دکتر حسین عبده تبریزی صاحب نظر بازارهای مالی به بررسی الگوی قیمتی مسکن پرداخته است.او معتقد است در تحلیل روند قیمت ها باید مسکن ارزان قیمت را از سایر مسکن هاي م دکتر حسین عبده تبریزی صاحب نظر بازارهای مالی به بررسی الگوی قیمتی مسکن پرداخته است.او معتقد است در تحلیل روند قیمت ها باید مسکن ارزان قیمت را از سایر مسکن هاي م Rating:
شما اینجا هستید:خانه » اقتصادی » پیش بینی روند قیمت مسکن در سال جدید/ اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن

پیش بینی روند قیمت مسکن در سال جدید/ اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن

دکتر حسین عبده تبریزی صاحب نظر بازارهای مالی به بررسی الگوی قیمتی مسکن پرداخته است.او معتقد است در تحلیل روند قیمت ها باید مسکن ارزان قیمت را از سایر مسکن های موجود در بازار جدا کرد.عبده با بررسی دلایل افزایش قیمت در بازار پیش بینی از از شرایط پیش رو تورم در بخش ملک ارائه می کند.

دلیل عمده ساخت‌ وسازها، ضعیف‌شدن و به تعطیلی نزدیک‌شدن بسیاری از صنایع و کسب‌وکارها در کشور ما است. در گذشته، تابع عرضه مسکن به‌ شکل پله‌ای بوده است، یعنی قیمت‌ها برای مدتی ثابت می‌ماند اما اکنون الگوی جدیدی در بخش مسکن ظهور کرده است.

در حال حاضر قیمت بسیاری از اقلام رشد کرده بخش مسکن نیز از این شرایط مستثنی نبوده است.در این بخش شرایط چطور بوده است؟
دنیای اقتصاد – خسرو یعقوبی : با افزایش قیمت‌ها، قدر مطلق‌ها هم خیلی بزرگ شده است. به عنوان مثال در بخش مسکن ارزان‌قیمت، هر یک مترمربع آپارتمان نوساز در پردیس بومهن در شروع سال جاری حدود یک تا یک میلیون و هشتاد هزار تومان بود. این واحد اکنون متری یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان پیش‌فروش می‌شود! بنابراین شاهد هستیم که قدرمطلق مبلغی که خانوار باید وارد معامله کند، به‌شدت افزایش یافته است. از طرفی دیگر هم پرداخت پیش‌قسط یا اقساطی که دو برابر شده ، کاری دشوار شده است. بنابراین پاسخ سئوال شما این است که این روند بر طرف تقاضا نیز تاثیر گذاشته و بر اثر آن قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته و خرید مسکن را دشوار کرده است. این روند در نهایت موجب  آسیب رسیدن به طرف تقاضا می شود. طوری که باید بالا نرفتن قیمت زمین و ساختمان در شمال کشور را دلیلی بر این مدعا دانست.
چطور؟
مردم از خرید خانه دوم (خانه ییلاقی) عاجز شده‌اند چون بالارفتن قیمت‌ها، قدرت طبقه متوسط را برای خرید خانه ییلاقی کاهش داده است. زمین در مناطق ییلاقی اطراف تهران (دماوند، طالقان، کوهسار، باغ‌های هشتگرد، …) هم بالا نرفته است و شاید این قاعده در مورد شهرهای بزرگ دیگر هم صادق باشد. می بینیم که قدرت خریدی برای خانه‌های دوم (ییلاقی) باقی نمانده است.

* آیا فقط قدرت خرید است یا دلیل دیگری هم دارد؟
نه دلایل دیگری هم دارد مثل فراوانی عرضه. اکنون دیگر تمام مناطق شمالی کشور به مناطق ییلاقی و تفریحی بدل شده است. دیگر کمتر اثری از زمین کشاورزی در مازندران می‌بینید. در اطراف شهرهای بزرگ هم اراضی قابل‌تبدیل به باغ و واحدهای ویلایی بزرگ فراوان است. فکر نمی‌کنم قیمت یک متر مربع زمین باغی مثلاً در ده مهرآباد رودهن، آبسرد دماوند، یا کردان کرج نسبت به ۳ سال قبل، خیلی تغییر کرده باشد. پس در واقع می توان گفت در عین اینکه قدرت خرید کاهش یافته عرضه هم زیاد شده است. مگر مردم چند قطعه باغی برای سفرهای آخر هفته خود نیاز دارند. تازه اگر امکانات رفت و آمدی و جابه‌جایی تقویت می‌شد، دسترسی به مترو و قطار بین‌شهری بیشتر می‌شد، نه‌تنها قیمت زمین‌های درون‌شهری، بلکه قیمت باغات اطراف شهرها نیز ارزان‌تر می‌شد، چرا که مردم می‌توانستند فواصل دورتری را برای سکنای دائمی یا موقت خود برگزینند.
* با وجود اختلالاتی که در چند ماه اخیر در بازار مشاهده می شود آیا در این مدت بازار ساخت و ساز روندهای مثبتی هم داشته است؟
بله. مثلاً، با وجود نوسانات قیمت ارز، ایرانی‌های دارای دو پاسپورت و بعضی از شهروندان کشورهای همسایه باید به خرید تمایل پیدا کرده باشند. قیمت‌های مسکن با دلار سه هزار تومان اکنون بسیار منطقی شده است. به عنوان مثال در شهری مثل شیراز، تقاضاهایی از طرف ساکنان جنوب خلیج فارس دیده می شود. این روند برای طرف تقاضا اهمیت دارد. دو روند مثبت دیگر بازار که می توان به آن اشاره می‌تواند توسعه اجاره‌داری و تمایل سازندگان به اجرای طرح‌های توسعه شهری (غیر از ساخت مسکن، اداری و تجاری) است.
* توسعه اجاره داری در مدت اخیر چه اثراتی برای بخش مسکن می تواند داشته باشد که از نظر شما یک رویکرد مثبت برای بازار تلقی می شود؟
بازار اجاره، بازار مستغلات را غنا می‌بخشد. بسیاری از افراد که برای مشاغل مختلف مکان‌هایی را برای سکنی برمی‌گزینند، نیازی ندارند که مسکن خود را خریداری کنند و بعداً بفروشند. آنان باید بتوانند از مسکن‌های اجاری استفاده کنند. از دید اقتصاد ملی، چنین وضعیتی کارامدتر است. بازار اجاری مکمل بازار ملکی املاک است. بدین‌ترتیب، عده‌ای سرمایه‌گذار با تخصص اجاره‌داری تجربه می‌یابند که بازار مستغلات را تقویت کنند.
*اما به نظر می رسد روند توسعه بازار اجاره داری در کشور ما چندان مثبت تلقی نمی شود و به همین دلیل هم رو به گسترش نبوده است.علت چه بوده است؟
علت ضعف این بازار در ایران و کشورهای در حال توسعه تورم است. در چنین کشورهایی، خانه ملکی به خانوارها امنیت می‌بخشد و این طور تلقی می شود که گویی سپری برای مقابله با تورم دارند و می توانند ارزش پول خود را حفظ می‌کنند؛ اما در کشورهایی که تورم ندارند، عمدتاً بین خرید خانه و اجاره آن تفاوتی نیست. در بسیاری از کشورهای اروپایی چنین است. بین پرداخت اقساط خانه ملکی و پرداخت اجاره خانه اجاری تفاوت چندانی نیست. چنین است که در آن کشورها درصد کمتری از خانوارها واحدهای ملکی دارند. در ایران نیز در صورت کنترل تورم، بازار اجاره تقویت خواهد شد. در چند سال اخیر، به‌دلیل حبابی‌بودن قیمت واحدهای تجاری، عمده بهره‌برداران ترجیح می‌دهند از واحدهای تجاری اجاری استفاده کنند.
*تقویت بازار در مدت اخیر دلیل دیگری جز کاهش قدرت خرید دارد؟
بله،تقویت بازار اجاره در ایران سال‌های اخیر دلیل دیگری هم دارد. بانک‌های تجاری اعطا‌کننده تسهیلات کلان به انبوه‌سازان و دست‌اندرکاران صنعت ساختمان در سال‌های میانه دهه ۸۰، به‌دلیل رکود سال‌های ۸۶ تا ۹۰ و زیان‌های بسیاری از سرمایه‌گذاران، قادر به وصول مطالبات خود نبوده‌اند. بنابراین، به‌ناچار املاک و مستغلات را تملک کرده و در موقعیت اجاره‌داری قرار گرفته‌اند. از چنین فرصتی نباید غافل شد. بانک‌ها، صندوق‌های بازنشستگی، بیمه‌ها، شرکت‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های بازنشستگی، و دیگر سرمایه‌گذاران نهادی می‌توانند مالک مجموعه‌های ساختمانی بزرگ باشند و با درآمد اجاره زندگی کنند، درست به همان شکل که در بسیاری از شهرهای پیشرفته بزرگ جهان معمول است. اجاره‌داری بازار بزرگ صنعت زمین و ساختمان کشور در سال‌های پیش‌رو است.
*چرا ساخت‌وسازها در تهران و بعضی شهرهای بزرگ ادامه دارد؟ این دیگر چه روندی است؟  چرا در شرایطی که بحث خانه‌های خالی در تهران، آن هم در شمال شهر، تا این حد گرم است، جرثقیل‌های ساختمانی در همه نقاط شهری سر به هوا برده‌اند و شدت ساخت‌وساز تا به آن‌جاست که آرامش خواب شبانه را از چشم شهروندان تهرانی ربوده است. همه‌جا، هر کوچه و خیابان کارگاه ساختمانی شده است. چرا این‌قدر می‌سازند؟
توضیح ساخت‌وسازهای گسترده در تهران، به‌ویژه در شمال شهر تهران، و پاره‌ای شهرهای بزرگ دیگر کار آسانی نیست. یک دلیل آن شاید کم‌شدن تعداد قطعات بزرگ زمین در تهران و سایر شهرهای بزرگ برای اجرای پروژه‌های بزرگ است. این وضعیت هم قیمت زمین را بالا برده است و هم رغبت به ساخت‌وساز را بیش‌تر کرده است. به نظر من  دلیل عمده دیگر ساخت‌وسازها، ضعیف‌شدن و به تعطیلی نزدیک‌شدن بسیاری از صنایع و کسب‌وکارها در کشور ما است. بیش‌تر به‌دلیل ارزان بودن ارز، تولید بسیاری از صنایع سبک در کشور تعطیل شده و سرمایه‌گذاران نقدینگی خود را به بخش ساختمان انتقال داده‌اند. صاحبان حرفه ای چون پزشکان،‌ وکلا، بازاری‌ها و بسیاری از اقشار دیگر پس‌اندازهای خود را به سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان اختصاص داده‌اند. هرچند نسبت تعداد خانوار به ساختمان که زمانی نه‌چندان دور ۱۲۰ به ۱۰۰ بود بهبود یافته است و حالا به ۱۰۸ به ۱۰۰ رسیده است، اما هنوز واحدهای مسکونی بیش‌تری مورد نیاز است. دارندگان پس‌انداز هنوز ساخت‌وساز را سودآور می‌دانند و در غیبت بازار ثانویه ‌رهن و با وجود تورم، ترجیح می‌دهند مستقیم در بازار ساخت‌وساز وارد شوند. البته، من گمان می کنم سرمایه‌گذاران هنوز الگوهای ۱۰ و ۱۵ سال گذشته را در ذهن دارند. هنوز فکر می‌کنند مثلاً هرچه قدر در شمال شهر تهران ساختمان ساخته شود، مشتری خواهد داشت. حتی بعضی هنوز فکر می‌کنند هرچه واحد تجاری بسازند، به فروش خواهد رفت. درحالی‌که الگوی تقاضا و عرضه در بخش ساخت‌وساز تغییر کرده است.
*یعنی شما نظری جز این دارید و فکر می کنید الگوی عرضه و تقاضای بخش ساختمان تغییر کرده است؟
در گذشته، تابع عرضه مسکن به‌ شکل پله‌ای بوده است، یعنی قیمت‌ها برای مدتی ثابت می‌ماند و بعد از یک تا دو سال پرش می‌کرد؛ دوباره برای مدتی ثابت می‌ماند و پرش دیگر می‌کرد. بدین‌ترتیب، تابعی پله‌ای بر عرضه حاکم بود که از تقاضای بخش نشأت می‌گرفت. وقتی قیمت‌ها ثابت مانده بود عرضه کند می‌شد و وقتی تقاضا عرضه بیشتری می‌طلبید، به یک‌باره قیمت پرش می‌کرد و به سطح بالاتری می‌رفت؛ این‌جا دوباره عرضه افزایش می‌یافت.
امااین تابع پله‌ای دیگر کار نمی‌کند و گفته می شود الگوی عرضه و تقاضای بخش ساختمان تغییر کرده است. و دلیل آن هم این است که همه کسانی که تسهیلات بانکی سنگین در سال‌های ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ دریافت کردند تا ساخت‌وساز کنند، این پرش قیمت را انتظار می‌کشیدند. اما، الگو تغییر کرده بود؛ تابع دیگر پله‌ای نبود؛ آن‌ها به‌شدت آسیب دیدند و با خود بانک‌ها را نیز به موقعیت نامناسب اعتباری کشاندند.
اصولاً اکنون نمی‌توان برای بخش املاک و مستغلات الگوی یکسانی ارائه کرد: لازم است الگوی مسکن ارزان‌قیمت از مسکن میان‌قیمت و گران‌قیمت جدا شود. عرضه و تقاضا در بخش واحدهای اداری شکل خود را دارد و در مورد واحدهای تجاری نیز منحنی‌های عرضه و تقاضا متفاوت است.
*یعنی شما معتقدید الگوی تقاضا برای واحدهای ارزان قیمت و گران قیمت و یا تجاری متفاوت شده است؟
درحالی‌که تقاضا برای واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت به میزان زیادی هنوز وجود دارد، در مورد واحدهای اداری، تجاری و واحدهای مسکونی گران‌قیمت چنین وضعی لزوماً حاکم نیست. قیمت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت با گران‌شدن ارز و طلا و با بالارفتن نرخ تورم، افزایش یافته و افزایش هم خواهد یافت. اما در بخش واحدهای تجاری و مسکونی گران‌قیمت در شهرهای بزرگ، می‌توان از مازاد عرضه صحبت کرد، یعنی با افزایش قیمت ارز و طلا و شدت‌گرفتن تورم، حباب قیمتی تخلیه می‌شود. وقتی مجموع قیمت زمین به‌علاوه مجوزها و هزینه‌های ساخت با قیمت فروش فاصله قابل‌ملاحظه‌ای داشته باشد، حباب قیمتی وجود دارد. آن‌گاه آن‌قدر ساخت‌ وساز ادامه می‌یابد تا این حباب قیمتی بترکد و فاصله قیمت تمام‌شده و قیمت فروش منطقی شود. بنابراین، کسانی که در سال ۱۳۸۶ فکر می‌کردند واحدهای اداری و مسکونی گران‌قیمت و تجاری هم‌چنان به افزایش قیمت خود ادامه خواهند داد و بدین‌لحاظ  تسهیلات سنگینی از بانک‌ها دریافت کردند، سه سال بعد دریافتند که قیمت‌ها هنوز ثابت است و زیان عمده‌ای کرده‌اند.


دیدگاه خود را بنویسید

بازگشت به بالا