روند اجاره بها در رکود بازار مسکن

, خانه گران می شود, ایا خانه گران می شود, افزایش قیمت مصالح ساختمانی در سال 93, افزایش قیمت مصالح ساختمانی, دلایل افزایش قیمت مصالح ساختمانی, جدول افزایش قیمت مصالح ساختمانی, افزایش قیمت مسکن در سال 93, افزایش قیمت مسکن مهر پردیس, افزایش قیمت مسکن مهر, افزایش قیمت مسکن مهر پرند
عالم اقتصاد – روند اجاره بها در رکود بازار مسکن به نقل از مشاوران املاک بازار مسکن – این روزها رکود در بازار مسکن و عدم تقاضا برای خرید و فروش،‌ سبب کاهش تولید مسکن شده و این عامل نیز به کمک بازار اجاره‌بها آمده تا بی‌رقیب به مسیر خود ادامه دهد. قیمت‌ها خیلی بالاست، دیگر کسی توان خرید مسکن ندارد. اگر تا ۵ سال پیش خرید خانه برای طبقه ضعیف جامعه رویا بود، اکنون طبقات متوسط نیز به خانه‌دار شدن، به عنوان یک رویا و آرزو نگاه می‌کنند. این را حسین ملکی از دلالان مسکن در منطق ۱۸ تهران می‌گوید. او برای این سخنان خود چند دلیل هم دارد. می‌گوید «بازار مسکن را با نقدینگی بی‌اندازه به خاک سیاه نشاندند؛ به طوری که امروز کمتر کسی توان خرید دارد و بیشتر همه به دنبال اجاره هستند.»

روند اجاره بها در رکود بازار مسکن

از دید او، «یکی از دلایلی که مالک و مستاجر بر روی هر قیمتی حاضر به توافق هستند، همین است که هر دو می‌دانند مستاجر توان خرید مسکن را ندارد، به همین جهت مالکین بی‌رحمانه قیمت اجاره‌بها تعیین می‌کنند.» یکی از مشاوران املاک منطقه یافت‌آباد معتقد است که «دولت نمی‌خواهد؛ وگرنه می‌تواند جلوی این روند نامعقول رشد قیمت مسکن را بگیرد. کد رهگیری اجاره‌نامه برای همین زمان است که دولت ببیند قیمت مسکن آیا با نرخ اجاره‌بها متناسب است یا نه.»

او معتقد است «قیمت مسکن در سال ۹۳ افزایش نداشت، بنابراین نباید اجاره‌بها نیز رشد می‌کرد، اما حداقل ۱۵ درصد رشد در بازار اجاره‌بها در شش ماهه نخست امسال وجود داشت.»

رشد ۱۵ درصدی اجاره‌بها

روند اجاره بها در رکود بازار مسکن

در نیمه اول سال ۹۰ به دلیل عدم حمایت از بازار اجاره‌بها شیب تندی در بازار شکل گرفت؛ به صورتی که تنها در فصل بهار قیمت‌ها به نسبت فصل مشابه سال ۸۹ بیش از ۲۴ درصد رشد در بازار ایجاد شد. در فصول دیگر سال دولت تلاش کرد تا متوسط افزایش نرخ مسکن را کنترل کند، اما به طور میانگین در سال ۹۰ اجاره‌بهای مسکن بیش از ۲۵ درصد رشد کرد. این روند در سال ۹۱ نیز ادامه داشت و با رشد ۳۱ درصدی در این سال بازار اجاره‌بها برای مستاجران به یک کابوس تبدیل شد.

در نیم ساله اول سال ۹۲ بازار اجاره‌بها روند رشد سریعی را به خود دید. براساس گزارش‌های رسمی، میانگین اجاره‌بهای هر مترمکعب مسکن در تهران ۱۸ هزار تومان در سال ۹۲ و ۱۵ هزار و ۵۰۰ تومان در سال ۹۱ بود که نشان‌دهنده رشد ۲۰ درصدی در این بازار است.

هنوز گزارش‌های رسمی درباره سال ۹۳ ارایه نشده، اما گزارش‌های میدانی رشد اجاره‌بها در نیمه اول سال را کمتر از ۱۵ درصد نشان می‌دهند. اگرچه این عدد صعودی است، اما نشان‌دهنده کاهش آهنگ رشد قیمت در بازار است.

این در حالی است که رکود بازار مسکن و عدم تقاضا برای خرید و فروش،‌ سبب کاهش تولید مسکن شده و این عامل نیز به کمک بازار اجاره‌بها آمده تا بی‌رقیب به مسیر خود ادامه دهد.

بازار اجاره‌داری،‌ پرسود شد

یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش آهنگ رشد قیمت در سال ۹۳ را می‌توان ‌مساله تورم دانست. تورم نقطه به نقطه در سال ۹۲ از ۴۲ درصد به ۱۹ درصد رسید و این روند سریع کاهش نرخ تورم در کنار رشد ۲۰ درصدی  اجاره‌بها در این سال،‌ این بازار را با سود روبه‌رو کرد؛ به طوری که مالکان از درآمد حاصل از اجاره‌بها احساس رضایت کرده و برای افزایش قیمت عجله کمتری نشان دادند.

کارشناسان معتقدند که «منحنی قیمت مسکن با نرخ تورم در حال انطباق است. به همین دلیل آهنگ رشد قیمت اجاره‌بها رو به کاهش است. این مساله حکایت از سودآور بودن این بازار داشته و در آینده احتمال کنترل روند صعود اجاره‌بها نیز وجود دارد.»

دیگر نیازی به وجود اوپک نیست!

عالم اقتصاد – نماینده لیبی در سازمان کشورهای صادرکننده نفت(اوپک) گفت: اگر قرار است فقط یکی از اعضای اوپک راهبرد خود را بر دیگر اعضا دیکته کند و به منافع دیگران لطمه بزند، دیگر نیازی به وجود اوپک نیست.

برخی از اعضای اوپک نظیر ونزوئلا، لیبی و اکوادور از سقوط قیمت نفت در شش ماه گذشته به شدت متضرر شده اند ولی در نشست آخر اوپک در نوامبر درخواستهای آنها مبنی بر کاهش تولید برای بالا بردن قیمتها به نتیجه نرسید و عربستان با کاهش تولید اوپک مخالفت کرد.

سمیر کمال نماینده لیبی در اوپک با تاکید بر اینکه نظرشخصی خود را مطرح می‌کند به رویترز گفت: ‌باید از سوی اعضای اوپک اقدامی انجام شود تا نقش این سازمان برای ایجاد ثبات در بازار تقویت و قیمتی تضمین شود که برای هر دو گروه تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان عادلانه باشد.

وی افزود: اگر قرار باشد تنها یک کشور استراتژی خود را دیکته کرده و به دیگر اعضا ضربه بزند، دیگر نیازی به وجود این سازمان نیست.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، نماینده لیبی در اوپک گفت: معتقد است قیمت نفت در شش ماهه نخست سال ۲۰۱۵ تا ۴۵ دلار می رسد و سرانجام روند صعودی در پیش خواهد گرفت و احتمالا میانگین قیمت نفت در سال ۲۰۱۵ ۵۵ تا ۶۰ دلار خواهد بود.

تحلیل اقتصادی از کاهش شدید قیمت نفت

عالم اقتصاد – تحلیل اقتصادی از کاهش شدید قیمت نفت – چه کسانی سود می برند؟چه کسانی زیان می کنند؟ – محمد طبیبیان، استاد برجسته ایرانی به بررسی اثر نوسانات قیمت نفت بر بودجه کشورهای خلیج فارس پرداخت. این کارشناس، با بررسی مقاله اکونومیست در این خصوص معتقد است که با توجه به «سهم ناچیز درآمد‌های مالیاتی از درآمد کل»، «اجرای پروژه‌های لوکس و حجیم» و همچنین «گسترش اعتراض‌های مردمی» در کشورهای منطقه، کاهش بهای نفت اثرات نامطلوبی را برای این کشورها به همراه خواهد داشت.استاد سابق موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی با بررسی اثر کاهش نفت در دهه‌های گذشته بر اقتصادهای کشورهای توسعه یافته، کاهش قیمت طلای سیاه را برای جهان مطلوب توصیف نمی‌کند. به گفته او، از ۱۰ مورد افت شدید بهای نفت در سال‌های گذشته، ۶ مورد به شروع رکود اقتصادى فراگیر، دو مورد به فعالیت‌های تروریستى بین‌المللی و دو مورد به بحران‌های سیاسی دیگر منجر شده است.

تحلیل اقتصادی از کاهش شدید قیمت نفت

  افزایش حجم بودجه با رشد بهای نفت
طبیبیان با بررسی مقاله مجله اکونومیست در تاریخ ۲۰ دی ماه (۱۰ دسامبر ۲۰۱۵) در خصوص بودجه سال آتی در کشورهای عرب خلیج فارس به بررسی اثر قیمت نفت در بودجه این کشور‌ها پرداخت. گزارش اکونومیست با مرورى بر تحولات بودجه این کشور‌ها نشان می‌دهد که با شروع افزایش قیمت نفت از سال ٢٠٠٧ حجم بودجه این کشور‌ها افزایش یافته و هر سالی که این افزایش‌ها در هزینه بودجه تحقق یافته، پروژه‌هایی به اجرا در آمده که  بهره‌بردارى و کارکرد یا ادامه آن پروژه‌ها نیازمند منابع هر چه بیشتر از محل در آمد‌های نفتی بوده است. در این گزارش بیان شده که این موارد علاوه بر کشورهای صادرکننده نفت خلیج‌فارس مانند عربستان، امارات، کویت و عمان  شامل سایر کشور‌هایى که خود صادرکننده نفت نبوده و به منابع همسایگان متکى هستند مانند بحرین نیز می‌‌شود. بر اساس گزارش مذکور، برای یک بودجه متعادل، عربستان نیازمند قیمت نفت معادل ١٠۴ دلار و امارات نیازمند قیمت هر بشکه حدود صد دلار است. هر میزان که قیمت نفت از این ارقام کمتر باشد این کشور‌ها متناسب با این تفاوت در سال ٢٠١۵ داراى کسری بودجه خواهند بود. طبیبیان در این یادداشت می‌‌افزاید که از بین این کشور‌ها، عربستان با برخوردارى از حدود ٩٠٠ میلیارد دلار ذخایر ارزى و در آمد ناشی از آن در وضعیتى قرار دارد که بتواند برای چند سال با این مشکل مقابله کند؛ اما ساختار‌های شکل گرفته در این کشور بازنگرى در برخى روش‌ها را اجتناب‌نا‌پذیر می‌کند.

چالش بهار عربی و کاهش بهای نفت
به باور این اقتصاددان، عموم این کشور‌ها در زمان شروع خیزش سیاسی در کشور‌های عربى، موسوم به بهار عربى، هزینه‌های رفاهى و توزیع پول را بین جمعیت‌هاى خود سرعت بخشیدند تا جمعیت را از تقاضاى تحولات دموکراتیک منصرف کنند. اکنون این کشور‌ها با این معضل روبه‌رو هستند که ادامه پرداخت‌ها و هزینه‌های رفاهی مقدور نیست و قطع آنها نیز بحران‌ساز است.  طبیبیان با بیان اینکه در این کشور‌ها حدود ٨٠ درصد بودجه به نفت وابستگی دارد، تشریح کرد: «در بسیاری از کشور‌های مزبور درآمد مالیاتی حدود ۵/۲ درصد درآمد ملی است. در عربستان و امارات مالیات بر شرکت‌ها منحصر به شرکت‌ها و بانک‌های خارجی است و مالیات بر در آمد نیز بعضا یا صفر یا دارای نرخ‌های پایین است.»  در بخش دیگری از تحلیل مقاله اکونومیست، به بررسی هزینه و درآمد سفر حجاج پرداخته شده است. بر این اساس، دولت باید سالانه منابع عظیمى را صرف خدمات‌رسانى و ساخت و نگهدارى زیرساخت‌ها کند و بنابراین نتیجه درآمد و هزینه برای اقتصاد و به خصوص بودجه دولت چشمگیر نیست. به دلیل همین مشکلات است که این کشور‌ها به نحو جدى به فکر کسب درآمد مالیاتى هستند.  طبیبیان در ادامه یادداشت خود هزینه‌های کشورهای عربی در دوره رونق درآمد را تشریح کرده است. به گفته او طی سال‌های اخیر یکی از منابع خرج‌تراشى درآمد‌های نفتى در این کشور‌ها اجرای پروژه‌های نمایشی، لوکس و در ابعاد حجیم بوده است. این پروژه‌ها اگر در مراحل آغازین باشند می‌توانند منتفی شوند؛ اما آنهایى که اجرا شده‌اند نیازمند هزینه‌های جدید و بخش دیگرى از مشکل بودجه این کشور‌ها تلقى خواهند شد.
این اقتصاددان معتقد است که کشورهای خلیج‌فارس با کاهش قیمت نفت با معضلاتی روبه‌رو هستند که به مشکلات سیاسى و اجتماعى نیز منجر خواهد شد؛ به این معنى که کاهش هزینه‌هاى بودجه‌اى به دلیل کاهش خدمات رفاهى و کاهش اشتغال موجب نارضایتى خواهد شد و از طرف دیگر حفظ این هزینه‌ها و جبران آن از طریق افزایش مالیات‌ها نیز نوع دیگری از مشکلات و نارضایتى را به همراه خواهد داشت.  استاد سابق موسسه نیاوران حل ریشه‌اى این مشکلات  را نیازمند اجراى برنامه‌های اصلاح اقتصادى می‌‌داند که خود به مشارکت عمومى نیازمند است. او این موضوع را معادل «تقویت مشارکت مردم» بیان کرد و این موضوع را نیز به معنى گسترش دموکراسى می‌‌داند که با مزاج نظام‌های استبدادى سازگار نیست.

علل رضایت عربستان به کاهش قیمت نفت
معاون اقتصادی سابق سازمان برنامه در ادامه به بررسی علل موافقت عربستان با کاهش قیمت نفت پرداخته است. به گفته اودر تحلیل‌هاى مختلفى که در منابع داخلى کشور ما مطرح شده عربستان به خاطر کاهش قیمت نفت مورد شماتت قرارگرفته است، زیرا این کشور حاضر به کاهش تولید براى افزایش یا نگهدارى سطح قیمت نبوده است. همچنین مقابله  و افزایش فشار بر ایران یکى دیگر از دلایل عدم موافقت عربستان با کاهش تولید مطرح شده است؛ لیکن به نظر می‌رسد دلایل واقعی دیگری نیز وجود داشته باشد: یکی کاهش تقاضا براى نفت و دیگرى تلاش عربستان براى از میدان بیرون راندن شرکت‌های متعددی است که در آمریکا از طریق روش‌هاى پرهزینه به استخراج نفت مشغول هستند. می‌توان تصور کرد که براى عربستان که داراى ذخایر عظیم نفتى است، در بلندمدت حفظ سهم بازار هم به اندازه کسب درآمد ارزى مهم و قابل پیگیری است.

تشدید رکود جهانی و گسترش تروریسم

این اقتصاددان با تحلیل گزارش مجله اکونومیست و تحلیل‌های مشابه سایر منابع و دیگر اطلاعات موجود بیان می‌‌کند که تنظیم بودجه سال ١٣٩۴ کشور نیازمند توجه اساسى است. به گفته او، برخی از مسوولان بودجه کشور در هفته‌های اخیر اعلام کرده‌اند که بعضى مراکز پژوهشی، قیمت نفت را براى سال آتى در حد ٨٠ دلار پیش‌بینى کرده‌اند یا اینکه احتساب قیمت حدود ۷۰ دلار در بودجه منطقی است. اما طبیبیان معتقد است: «ممکن است چنین آرزو‌هایى عملی شود و براى آن هم احتمالى قابل تصور است. در گذشته نیز مواردى وجود داشته که در فاصله ۶ ماه از کاهش قیمت نفت، حدود نیمى از آن کاهش جبران شده است، اما  واقعیت‌هاى روزگار از این ارزیابى‌ها بسیار دور است و رعایت احتیاط ضرورى. هم اکنون قیمت نفت (تگزاس غربی)به زیر ۵٠ دلار نیز کاهش یافته و هنوز پایانی بر این تنزل متصور نیست، به نحوی که این امر مجددا در آغاز سال میلادى جارى بازار‌های مالى آمریکا را با شرایط بى‌ثباتى روبه‌رو کرد.» این استاد برجسته اقتصاد با بیان اینکه در ماه دسامبر گذشته قیمت نفت به نحو بى‌‌سابقه‌اى کاهش یافت و به حدود نصف مقادیر ماه‌هاى قبل تنزل یافت، می‌‌افزاید:  «از حدود ۱۰ موردى که در دهه‌هاى گذشته چنین کاهش‌هاى شدید رخ داده، ۶ مورد به شروع رکود اقتصادى فراگیر، دو مورد به فعالیت‌های تروریستى بین‌المللی و دو مورد به بحران‌های سیاسی دیگر مربوط بوده است و با توجه به این سابقه ادامه کاهش قیمت نفت خام علامت نویدبخشی برای اقتصاد جهان  به نظر نمى‌رسد.»

  اقدامات اصلاحی
طبیبیان در جمع‌بندی مطالب عنوان‌شده می‌‌گوید: «اقداماتی که برای مقابله با این شرایط در کشور ما ضرورى است، علاوه بر اصلاحات بودجه، دامنه‌هایى فراتر از حیطه بودجه را شامل می‌شود و اجرای برنامه‌های اصلاح اقتصاد کشور را ضرورى می‌نماید، در همین ارتباط بهره‌بردارى از ظرفیت دیپلماسى نیز اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد.» به باور او این امر نیز بدون همفکری و همکارى جریان‌های مختلف سیاسى، اجتماعى و ادارى کشور عملى نخواهد بود و در غیر این حالت ممکن است هزینه پیگیرى جداگانه منافع و اهداف جناحى و اغماض مشکل اساسى که بر سر راه است، برای کشور و همه جریان‌ها قابل ملاحظه باشد.