مالیات خرید و فروش مسکن در برابر حباب قیمت در بازار مسکن ایران
مالیات خرید و فروش مسکن در مقابل احتکار
در تهران طی سال‌های ۸۹ و ۹۰ و ۹۱ به ترتیب ۱۵۰ هزار واحد مسكونی، ۲۳۳ هزار واحد مسكونی و ۲۵۳ هزار واحد مسكونی ساخته شده است، به این صورت كه طی این سه سال برای بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسكونی پروانه‌ساختمانی صادر شده است.
این در حالی است كه طی این مدت كمتر از ۲۰۰ هزار واحد مسكونی نوساز روانه بازار مصرف شده است و به این ترتیب ۴۰۰ هزار واحد مسكونی یا به اتمام نرسیده‌اند یا اینكه ساخته شده و در بازار ته‌نشین شده است (به لیست خانه‌های خالی شهر تهران افزوده شده‌اند.)
این احتكار سنگین موجب شده است دولت و مجلس در اقدامی مشترك طرح مالیات خرید و فروش مسکن برای مقابله با پدیده احتكار مسكن در تهران، در نظر بگیرند.
هر چند در بازار مسكن تا به حال هیچ ابزار مالیاتی برای مقابله با سفته‌بازی و خانه‌های خالی وجود نداشته، اما قرار است برای خانه‌های خالی، خرید و فروش‌های مكرر واحد مسكونی و همچنین نفروختن عمدی واحد مسكونی، قوانین جداگانه و سفت‌وسخت مالیاتی در دستور كار قرار گیرد.
خبر تصویب قانون مالیات خرید و فروش مسکن ، محتكران را نگران كرده طوری كه پیش‌بینی شده است به‌زودی واحدهای مسكونی خارج‌شده از بازار دوباره روانه بازار خرید شود.
املاک مشمول مالیات خرید و فروش مسکن کدامند؟ + تعرفه
براساس این قوانین، در صورت تصویب لایحه اصلاح قانون مالیات خرید و فروش مسکن ، نقل و انتقال بیش از دو واحد در سال مشمول مالیات مضاعف خواهد بود.
نقل و انتقال قطعی املاک و انتقال حق واگذاری محل مازاد بر ۲ واحد در سال توسط اشخاص حقیقی و حقوقی، در خصوص املاکی که بعد از اجرای این قانون خریداری می شوند، به ازای هر واحد اضافی مشمول مالیات اضافی معادل یک برابر نرخ ماده (۵۹) این قانون برای هر بار معامله و حداکثر تا نرخ ۵۰ درصد خواهد بود.
بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات خرید و فروش مسکن ، نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات خرید و فروش مسکن است. همچنین بنا به تبصره ۱ این ماده چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خرید و فروش مسکن خواهد بود. به علاوه بر اساس تبصره ۲، حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.
بر این اساس در صورت تصویب لایحه اصلاح قانون مالیات خرید و فروش مسکن ، واحد یا واحدهای مسکونی استیجاری که زیربنای مفید آن در کلانشهرها تا ۷۵ متر مربع و در دیگر نقاط تا یکصد متر مربع باشند از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می شوند.
همچنین درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات خرید و فروش مسکن قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ مندرج در آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده که توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد میزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
به موجب بخش دیگری از اصلاحیه قوانین مالیات خرید و فروش مسکن ، از مالكان خانه‌های خالی معادل درصدی از ارزش روز واحدهای مسكونی، مالیات تصاعدی دریافت خواهد شد. نرخ پیشنهاد شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی برای این نوع مالیات بین ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش املاك شهر تهران است.
ركود خرید و فروش مسکن بعد از انتخابات پایان می یابد؟
ركود سنگین در معاملات مسكن در نتیجه تصوری به‌وجود آمده كه هر یك از دو گروه خریدار و فروشنده درباره آینده قیمت مسكن، تصویری برای خود ترسیم كرده‌اند. خریداران با این تصور كه بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری دولت كارآمد اقدام به برنامه‌ریزی برای كنترل قیمت مسكن خواهد كرد، امید به بازگشت قیمت‌ها را دارند و تا زمان واقعی‌شدن ارزش آپارتمان‌ها، دست نگه داشته‌اند.
در طرف مقابل نیز، فروشنده‌ها چون امید به بی‌برنامه‌گی چندماه بعد از انتخابات را دارند و فكر می‌كنند در فاصله خرداد تا مرداد كه كابینه جدید بر سر كار حاضر شود، عملا بازار مسكن بدون نظارت خواهد بود، قصد دارند واحدهای تازه‌ساز خود را در آن دوره به بازار عرضه كنند تا بتوانند با حداكثر قیمت ممكن، به فروش برسانند.
اما این دو تصور كاملا متضاد از هم، در نهایت باعث بروز پدیده‌ای در تابستان ۹۲ خواهد شد كه زیر سایه آن، خریداران مسكن می‌توانند به انبوه آپارتمان‌های تازه‌ساز دست پیدا كنند، بدون آنكه قیمت آنها حالت حبابی داشته باشد. آنچه در بالا اشاره شد، پیش‌بینی هفته گذشته بود، اما رئیس كانون سراسری انبوه‌سازان نیز درباره چشم‌انداز تابستانی معتقد است، ركود بهاری در تابستان به پایان خواهد رسید با این تفاوت كه آن زمان، رونق به‌صورت رشد قیمت بروز نخواهد كرد، بلكه با ازدیاد تعداد آپارتمان‌های نوساز، رونق معاملاتی توام با ثبات قیمت خواهد بود.
انتظار می‌رود قیمت‌ها كاهش پیدا كند
رئیس بزرگ‌ترین تشكل ساختمانی كشور می‌گوید: حجم زیاد ساخت‌وسازهای سال گذشته بعد از آنكه به رشد شدید قیمت مصالح‌ساختمانی و تورم عمومی برخورد كرد، متوقف شد و عمده پروژه‌ها به‌صورت نیمه‌كاره رها شد. سازنده‌های این پروژه‌ها در این مدت منتظر تعدیل نرخ تورم برای از سرگیری پروژه‌های نیمه‌كاره‌شان بودند و از آنجا كه درنگ بیش از این، هزینه سربار كارگاه‌های ساختمانی را افزایش می‌دهد، سازنده‌ها به‌زودی به تكمیل واحدهای نیمه‌كاره رو می‌آورند و عرضه به بازار مصرف را از سر خواهند گرفت.
حباب قيمت مسكن می تركد؟
در حال حاضر تعداد فایل فروش واحدهای نوساز در بنگاه‌های املاك شهر تهران به شدت كاهش پیدا كرده و فقط معدود فایل‌های فروش واحدهای سالخورده در بنگاه‌ها موجود است.
خروج واحدهای نوساز از بازار فروش تا حدودی عمدی است، به این صورت كه واحدهای تازه‌ساز تا زمان مشخص شدن قیمت‌های جدید، از بازار خارج شده‌اند و بخشی دیگر از تازه‌سازها نیز به خاطر تكمیل نبودن، قابلیت فروش ندارند. رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران در این‌باره معتقد است قیمت مسكن به اندازه ۲۰ درصد دارای حباب است و انتظار می‌رود تا تابستان این حباب تخلیه شود.
مصطفی قلی خسروی با اشاره به اینكه برنامه‌هایی از جانب دولت برای كنترل قیمت مسكن در اطراف تهران اجرا شده است، تاكید می‌كند: شرایط كنونی در بازار مسكن غیرطبیعی است و انتظار می‌رود قیمت‌ها كاهش پیدا كند.