پیش بینی و تحلیل بازار مسکن در سال ۹۹

فعالان بازار مسکن هر نوع پرش قیمت مسکن را مشروط به ثبات بازارهای موازی دور از ذهن می‌دانند.

واسطه‌های ملکی، رکود تورمی و خرید و فروش از نوع سرمایه‌گذاری را دو سناریوی پیش‌روی بازار مسکن در سال آینده عنوان می‌کنند. پس از افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی ماهیانه تعداد معاملات در تهران که از دو عامل تغییر قیمت بنزین و خرید و فروش‌های پیش از عید نشأت گرفت برخی مالکان بین یک تا دو میلیون تومان در هر مترمربع قیمت‌های پیشنهادی را بالا بردند، اما مشاوران املاک می‌گویند که معاملات هنوز در سطح قیمت‌های قبل انجام می‌شود. چشم‌انداز پرش قیمتی نیز مشروط به ثبات قیمت در بازارهای موازی از جمله ارز، طلا و بورس بعید است.میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با ثبت یک رکورد در دی‌ماه سال ۱۳۹۸ به ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر مترمربع رسید که ۴۰ درصد نسبت به سال قبل و ۲.۱ درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافت. البته رشد قیمت در ماه قبل ۸.۵ درصد بود که به نوعی کنترل شد.

تاثیر-وام-تسهیلات-ساخت-مسکن-پیش-بینی-قیمت-ملک-خانه
تأثیر افزایش قیمت دلار بر بازار مسکن

سه سناریوی رکود تورمی، انجام معاملات از نوع سفته‌بازانه و رونق غیرتورمی برای بازار مسکن در سال آینده تصویر می‌شود. اگر فعالان این بخش بخواهند اتفاق سوم برای این بازار بیفتد باید از دست‌کاری قیمت‌ها پرهیز کنند، چرا که تجربه نشان داده هر زمان نرخ‌های پیشنهادی بالا رفته بازار به سرعت با افت شدید معاملات مواجه شده است.

کارشناسان نهایت افزایش قیمت مسکن در سال آینده را معادل نرخ تورم عمومی می‌دانند این بازار در سال ۱۳۹۸ همین شرایط را سپری کرد. پس از آنکه در سال ۱۳۹۸ شاهد پرش‌های قیمتی و افزایش بیش از ۹۰ درصد قیمت‌ها در بازار مسکن بودیم، رشد قیمت در سال ۱۳۹۸ به حدود ۴۰ درصد رسید و برای سال‌ آینده نیز بین ۲۰ تا ۴۰ درصد تصور می‌شود.

رشد حدود ۴۰ درصد در بازار مسکن در شرایطی اتفاق افتاده که دستمزدها حدود ۱۵ درصد بالا رفته است. در این شرایط فاصله توان متقاضیان واقعی با افرادی که دارای مسکن هستند روز به روز عمیق‌تر می‌شود لذا می‌توان پیش‌بینی کرد معاملات از نوع مصرفی در سال ۱۳۹۹ کاهش خواهد یافت.

در حال حاضر حدود ۷۷ درصد معاملات مسکن و نوع سرمایه‌گذاری و تنها ۲۳ درصد از نوع مصرفی که البته بخش قابل توجهی از این افراد از این گروه نیز اقدام به تبدیل به احسن واحدهای خود می‌کنند.

در دی‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش داشت.

افزایش ۶۲ درصدی قیمت هر مترمربع مسکن

آیا قیمت مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران کاهش یافته است؟
افزایش قیمت مسکن تاثیر خود را به شکل گسترده بر روی معاملات مسکن گذاشت. در تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی پیرامون وضعیت مسکن در تهران، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در مرداد ماه سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۶۲ درصد رشد را نشان می‌دهد که این رشد قیمت باعث شده است تا معاملات مسکن با رشد منفی ۳۳ درصدی مواجه شود.

کاهش معاملات مسکن در پی افزایش قیمت

بالاخره رشد قیمت مسکن تاثیر خود را به شکل گسترده بر روی معاملات مسکن گذاشت. در تازه ترین گزارش بانک مرکزی پیرامون وضعیت مسکن در تهران، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در مرداد ماه سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۶۲ درصد رشد را نشان می دهد که این رشد قیمت باعث شده است تا معاملات مسکن با رشد منفی ۳۳ درصدی مواجه شود.

بارها هشدار داده شد که روند قیمتی بازار مسکن به گونه ای است که به زودی این بخش از اقتصاد با رکود مواجه خواهد شد. به تازگی گزارش بانک مرکزی پیرامون تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران منتشر شد که نشان می دهد بلاخره این رکود به صورت گسترده ای بازار معاملات مسکن را فرا گرفته است.

گزارش بانک مرکزی نشان می دهد که در مرداد ماه سال جاری حدود ۱۲ هزار و ۶ واحد آپارتمان مسکونی در شهر تهران معامله شده است که این تعداد در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب رشد منفی ۱۱٫۲ درصدی و ۳۳٫۲ درصدی را داشته است. این رشد منفی معاملات، به افزایش قیمت مسکن طی یک سال گذشته باز می گردد. همان گونه که از نمودار زیر پیداست قیمت هر مترمربع مسکن در مرداد ماه سال جاری به حدود ۷۳ میلیون و ۹۹۹ هزار ریال رسیده است. قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶٫۱ درصد و ۶۲٫۱ درصد رشد داشته است. همچنین از ابتدای سال جاری تا پایان مرداد ماه قیمت مترمربع مسکن ۳۲٫۵ درصد رشد داشته که این رشد قیمت در نوع خود جالب بوده است.

افزایش ۶۲ درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در سال 97
افزایش ۶۲ درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در سال ۹۷

در ماه های گذشته و با افزایش قیمت مسکن، مردم رو به خرید خانه های با عمر بالاتر آورده بودند و تنها خانه های با عمر بیش از ۱۵ سال بود که به دلیل داشتن قیمت های پایین تر، معاملات آن ها نسبت به سال گذشته رشد داشت. با رسیدن قیمت هر مترمربع مسکن به ۷۳ میلیون و ۹۹۹ هزار ریال در مرداد ماه، دیگر خرید مسکن از دسترس مردم خارج شده است و حتی معاملات مسکن های با عمر بیش از ۱۵ سال نیز در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با رشد منفی مواجه شده اند.

افزایش ۶۲ درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در سال 97
افزایش ۶۲ درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در سال ۹۷

در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۱۵۷٫۶ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۳۱٫۱ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵۹٫۳ درصد و ۳۷٫۴ درصد افزایش را نشان می دهند.

افزایش ۶۲ درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در سال 97
افزایش ۶۲ درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در سال ۹۷

همچنین در مرداد ماه سال ۱۳۹۷ شاخص کرایه مسکن اجرای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۴٫۱ درصد و ۱۱٫۸ درصد رشد را نشان می دهند.

به طور کلی آمارهای بالا خبر از حال و روز بد بخش مسکن می دهند و هر روز فاصله اجاره بها و قیمت مسکن با جیب مردم بیشتر و بیشتر می شود. حالا و در یک سالگی عمر دولت بد نیست به صحبت های رئیس جمهور روحانی در روز دفاع از وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی در مجلس جهت اخذ رای اعتماد اشاره ای بکنیم. در آن روز رئیس جمهور روحانی گفت: آقای آخوندی وزیر بسیار فعالی بودند البته در بخش مسکن ما نتوانستیم به توافق نهایی با یکدیگر برسیم و در دولت دوازدهم اولین چیزی که از ایشان به جد خواهم خواست مسئله مسکن است! با جدیت دنبال شدن مسئله مسکن توسط رئیس جمهور و مطالبه این موضوع از وزیر راه و شهرسازی، بخش مسکن را به وضعیت امروز رسانده است، وای به روزی که این مسئله با جدیت دنبال نمی شد!

معاملات مسکن قفل شد! افزایش قیمت رونق را پس زد

پیش بینی تاثیر لغو تحریم در سال آینده بر بازار مسکن

نایب رئیس اول اتحادیه املاک کشور از قفل شدن معاملات مسکن به دلیل قیمت‌های نامتعارف و غیرواقعی خبر داد و گفت: تا پایان خرداد ماه امسال تغییر و تحول قیمت‌ها در بازار مسکن نخواهیم داشت

 خبرگزاری تسنیم نوشت حسام عقبابی با اشاره به تغییر و تحول نرخ ارز سال ۹۶ و تاثیر آن بر بازار مسکن اظهار کرد: این اتفاق به خصوص در زمستان پارسال موجب رشد قیمت مسکن شد، به طوریکه در بهمن ۹۶ رشد قیمت‌ها را داشتیم و بانک مرکزی هم اعلام کرد به طور متوسط مسکن در کشور ۱۷ درصد رشد قیمت داشته است.

وی با بیان این‌که دربرخی نقاط حتی بیشتر از این رقم هم افزایش قیمت داشتیم، افزود: در سال ۹۷ علی رغم این‌که نیمه دوم فروردین یک نوسانات در قیمت ارزی به وجود آمد، اما با این حال تاثیر آنچنانی روی مسکن نداشته است.

پیش بینی تاثیر لغو تحریم در سال آینده بر بازار مسکن
پیش بینی آینده بازار مسکن

وی با یادآوری این‌که رشد قیمت مسکن پایان سال گذشته صورت گرفت و حتی بیش از ظرفیت نیز بود، تصریح کرد: بعد از عید که امروز یک ماه آن سپری شد تغییر محسوسی در قیمت‌ مسکن نداشته‌ایم.

وی رشد قیمت مسکن در زمستان ۹۶ را نامتعارف عنوان کرد و با تاکید بر این‌که این رشد باعث قفل شدن معاملات شد، گفت: با توجه به این‌‌که قیمت‌های مسکن واقعی و حقیقی نیست معاملات به ندرت انجام می‌شود.

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با بیان ” تا پایان خرداد ماه امسال تغییر و تحول قیمت‌ها در بازار مسکن نخواهیم داشت” اظهار کرد: بازار مسکن تا آخر بهار امسال با ثبات خواهد بود و پیش‌بینی می‌شود از ابتدای تیرماه حجم معاملات افزایش یافته و تا پایان تابستان تداوم داشته باشد.

عقبایی با اشاره به این‌که میزان افزایش قیمت‌ها در نیمه نخست امسال در شهرهای بزرگ در حد تورم است و در شهرهای کوچک ظرفیت افزایش قیمت وجود ندارد، افزود: چنانچه اواخر سال گذشته رشد قیمت‌های مسکن را نداشتیم، ممکن بود امسال نرخ‌ها بیشتر از تورم افزایش یابد.