لایحه سنددار کردن املاک فاقد سند راهگشا می‌شود؟
لايحه‌اي كه دولت سال گذشته با هدف تعيين تكليف املاك فاقد سند روانه مجلس كرده بود، اكنون با تغييراتي كه بعيد است بتواند اهداف اوليه-ساماندهي ساختمان‌هاي بي‌سند- را برآورده كند، تصويب و براي تاييد نهايي روانه شوراي نگهبان شده است. در اصل لايحه پيش‌بيني شده بود «افرادي كه منشأ تصرف ملكي آنها قانوني است، اما موانع قانوني براي صدور سند دارند، مي‌توانند درخواست اخذ سند را به هيات ويژه قضايي تسليم كنند.» اين در حالي است كه در مصوبه نهايي مجلس «موانع قانوني صرفا در حد فوت يا مفقودالاثر شدن مالك رسمي (مالك اوليه) تعريف شده است.» به اين ترتيب اميدها براي پايان گرفتن دعواهاي رايج بين مدعيان ملك كه زنده‌اند، اما تمايلي به انتقال سند به نام خريدار ندارند را بايد فقط در تصميم نهايي شوراي نگهبان جست‌وجو كرد. در حال حاضر بخشي از مالكان فاقد سند، خريداران آپارتمان‌هاي بدون «پايان‌كار» هستند كه به اميد اينكه سازنده (مالك اوليه) بعد از اخذ پايان‌كار، مالكيت را منتقل مي‌كند، با «قولنامه» صاحبخانه شدهاند. كارشناسان براي حل اين چالش معتقدند: بايد بند اضافه‌شده توسط مجلس با موضوع «فوت يا عدم دسترسي به مالك» از ماده يك لايحه تعيين تكليف املاك فاقد سند حذف شود يا اينكه الزام صدور پايان‌كار براي تنظيم سند محضري، به صورت موردي برداشته شود.
در مصوبه «تعيين‌تكليف املاك فاقدسند» دست خريداران آپارتمان‌هاي «بدون پايان‌كار» همچنان از دريافت سند كوتاه است
پيشنهاد كارشناسان به شوراي‌نگهبان براي الحاق ماده جديد به متن مصوبه
دفاع كميسيون حقوقي از آنچه هفته گذشته در صحن مجلس به تصويب رسيد
فريد قديري
هاجر شادماني
مجلس هفته گذشته لايحه‌اي كه 6 ماه پيش‌تر دولت با عنوان «تعيين تكليف املاك فاقد سند» ارائه كرده بود را با تغييراتي به تصويب رساند، اما آن‌طور كه از مفاد اين مصوبه برمي‌آيد، براي رفع بزرگ‌ترين چالش موجود در بازار مسكن –فروش املاك بي‌سند- تدبير محكمي اتخاذ نشده طوري‌كه شكل نهايي آنچه به شوراي نگهبان رفته، صرفاً مسير صدور سند براي املاكي كه مالك اوليه آنها فوت يا مفقودالاثر شدهاند را تسهيل كرده است و عملا پرونده «انبوه واحدهاي‌مسكوني كه مالكان اوليه و فعلي آنها زنده هستند، اما براي صدور سند با هم اختلاف دارند» همچنان در ابهام قرار دارد.
منشاء عمده آپارتمان‌هاي فاقد سندمحضري، فروش اين واحدها در مرحله قبل از صدور پايان‌كار است كه سازنده (مالك اوليه) بعد از تسويه‌حساب ناشي از واگذاري قولنامه‌اي آنچه ساخته، دليلي براي تكميل پروسه زمان‌بر انتقال رسمي ملك نمي‌بيند و از انجام آن پرهيز مي‌كند در اين بين از آنجا كه صدور پايان‌كار در اغلب موارد مستلزم پرداخت جرايم سنگين به شهرداري براي جبران تخلفات سازنده نيز مي‌شود، عزم مالك اصلي در نگرفتن پايان‌كار و صدور سند دو چندان خواهد شد.
اين شيوه مرسوم خريد‌وفروش مسكن كه شدت آن در تهران بيش از ساير شهرهاست هم‌اكنون باعث بروز اختلاف و كشمكش بين مالك اوليه و صاحب فعلي آپارتمان‌ها شده و در حالي كه تصور مي‌شد «لايحه تعيين تكليف املاك فاقد سند» مي‌تواند اين نوع اختلافات را حل و در عين حال از تداوم اين نوع معاملات ملكي جلوگيري كند، اما در جريان تصويب لايحه در مجلس، اين اتفاق حاصل نشد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» كميسيون قضايي و حقوقي مجلس پيشنهاد دولت در اين لايحه مبني بر «رسيدگي هيات ويژه به درخواست صدور سند ملكي براي افرادي كه تصرف آنها قانوني است» را منوط به فوت يا در دسترس نبودن مالك رسمي كرده است. تغييرات مدنظر كميسيون حقوقي عينا در متن لايحه گنجانده شده و به تصويب رسيده است.
به اين ترتيب موضوع ساختمان‌هايي كه مالكانش زنده هستند، اما به هر دليل تمايلي به انتقال محضري به‌نام متصرف ساختمان را ندارند، توسط هيات ويژه قابل رسيدگي (براي صدور سند خارج از نوبت) نيست. اين در حالي است كه سهم پروندههاي فوتي اختلاف ملكي به مراتب كمتر از پروندههاي داراي مالك زنده است.
مشكل «پايان‌كار» است
كارشناسان و صاحبنظران حوزه ثبتي معاملات مسكن در اين باره به شوراي نگهبان پيشنهاد كرده‌اند كه در جريان تاييد نهايي مصوبه مجلس شرط دردسترس نبودن مالك را حذف كند و يا ماده جديدي به اصل لايحه اضافه كند تا به موجب آن، شرط صدور پايان‌كار ساختماني براي صدور سند محضري، حذف شود تا دفاتر ثبت اسناد بتوانند براي افرادي كه با ارائه مدارك موجه همچون «مبايعه‌نامه» تقاضاي مالكيت مي‌كنند، سند صادر كنند.
همچنين برخي ديگر از كارشناسان معتقدند «بايد خريد‌وفروش ملك قبل از صدور پايان‌كار، در بنگاه‌هاي مسكن ممنوع شود تا از اين طريق جلوي فروش املاك بي‌سند گرفته شود» كه البته اين محدوديت آن‌چنان موثر نيست و نتيجه حتمي آن رواج معاملات زيرزميني خواهد بود.
احمدعلي سيروس، نايب رييس دفتر مطالعاتي كانون سردفتران در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: براي آنكه اثر اين لايحه، همه ساختمان‌ها چه آنهايي كه مالكانش در قيد حيات هستند و چه آنهايي را كه مالكانش فوت كرده‌اند، پوشش دهد، لازم است الزام تنظيم سند رسمي براي براي ساختمان‌هاي بدون پايان‌كار اجرايي شود و همچنين اجازه تفكيك موردي و صورت مجلس تفكيكي به آپارتمان‌ها داده شود.
وي با بيان اينكه خريد و فروش واحد‌مسكوني بدون وجود سند رسمي، «پيش‌فروش» محسوب مي‌شود، افزود: هر چند در ماده 14 قانون پيش‌فروش مسكن، اجازه صدور سند به نفع پيش‌خريدار قبل از تكميل پروژه، داده شده است؛ اما چون هنوز اين قانون به دليل عدم تنظيم آيين‌نامه اجرايي، به اجرا درنيامده است، بايد در قانون تعيين تكليف املاك فاقد سند، بر آن تاكيد شود.
نبود سند مانع اخذ وام
در اين زمينه ايرج رهبر رييس انجمن انبوه‌سازان تهران نيز تصريح كرد: املاك بدون سند در تهران دو دسته هستند دسته اول زمين‌هايي است كه انبوه‌سازان بعد از خريد وكالتي آنها، مجبورند بيشترين هزينه را براي ساخت‌وساز روي اين زمين‌ها انجام دهند، چون بانك به زمين بدون سند، تسهيلات ساخت نمي‌دهد و همه هزينه‌ها بايد با سرمايه سازنده‌ها تامين شود. دسته دوم نيز ساختمان‌هايي است كه به دلايلي از جمله مشكل در صدور پايان‌كار، فاقد سند هستند كه در اين حالت، خريداران اين ساختمان‌ها نيز هيچ يك از تسهيلات بانكي شامل وام خريد يا وام تعميرات را نمي‌توانند دريافت كنند.رهبر تاكيد كرد: تسهيل صدور سند براي املاك فاقد سند باعث خواهد شد از يك‌سو ساخت‌وسازها افزايش بيشتري پيدا كند و از سوي ديگر سهم بيشتري از خريداران مسكن بتوانند از تسهيلات بانكي هر چند محدود استفاده كنند.
كسي كه خانه خريده، مانعي ندارد
امين‌حسين رحيمي مخبر كميسيون قضايي و حقوقي مجلس در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: كميسيون در جريان بررسي لايحه دولت از مراجع مختلف همچون مركز پژوهش‌هاي مجلس، نظرات درباره منشا اختلافاتي را كه مانع صدور سند براي املاك مي‌شود، جمع‌آوري كرد كه عمده نظرات اين بود كه بخش زيادي از ساختمان‌ها به دليل نبود مالك اوليه، امكان انتقال سند را ندارند. بخش ديگري از چالش‌هايي كه به ما گزارش شد مربوط به زمين‌هايي بود كه به صورت مشاع واگذار شده بود و اين زمين‌ها چندين مالك اوليه دارد كه دسترسي به همه آنها غيرممكن است.
وي افزود: مورد خاصي مبني بر چالش پايان‌كار براي صدور سند محضري اعلام نشد؛ ضمن اينكه فارغ از اين لايحه، در حال حاضر افرادي كه در اين حوزه مشكل دارند مي‌توانند با تشكيل پرونده قضايي درخواست رسيدگي كنند.
برداشت متفاوت يك نماينده
در متن آنچه مجلس براي لايحه تعيين تكليف املاك فاقد سند به تصويب رسانده، به صراحت «بر رسيدگي به پرونده اختلاف‌ها به شرط دردسترس نبودن مالك» تاكيد شده كه اين به معني الزام مراجعه مالك اولي به همراه فرد مدعي براي صدور سند، به جلسات هيات ويژه است؛ اما به‌رغم اين تاكيد، يك نماينده عضو كميسيون قضايي و حقوقي مجلس معتقد است: نيازي به مراجعه مالك اوليه براي اطمينان از صحت ادعاي فرد متصرف نيست.
سيد سلمان ذاكر در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: احراز مالكيت متصرف همراه با ارائه مدارك مستند همچون مبايعه‌نامه كه نام وي در آن به عنوان مالك حقيقي درج شده است، انجام مي‌شود مهم اين است كه مالكيت متصرف براي هيات‌نظارت محرز شود.
وي همچنين در پاسخ به اين پرسش كه بدهكار بودن يا نبودن مالك فعلي به مالك اوليه، ممكن است در صدور سند خللي ايجاد كند، گفت: بدهي طرفين بايد از طريق مراجع حقوقي و دادگاه حل‌وفصل شود.
ذاكر با مثبت ارزيابي كردن اين لايحه، صدور سند براي املاك فاقد سند را سبب تعيين ارزش واقعي و بهره‌مند شدن از خدمات عمومي و شهري عنوان كرد.در همين زمينه يونس موسوي‌سرچشمه ديگر عضو كميسيون قضايي و حقوقي گفت: سند به نام كسي صادر مي‌شود كه قولنامه به نام اوست و سازو‌كارهاي لازم براي رفع ابهامات به طور قطع در آيين‌نامه اجرايي در نظر گرفته مي‌شود.
امكان بررسي، بدون حضور مالك
معاون امور املاك سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نيز در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» با تاكيد بر اينكه «براساس آنچه از متن لايحه استنباط مي‌شود تعيين صحت ادعاي متصرف براي گرفتن سند برعهده هيات ويژه است»، افزود: متقاضي دريافت سند رسمي مي‌تواند به تنهايي و بدون نياز به مراجعه مالك اوليه، اقدام به تشكيل پرونده كند.
تراكم پروندههاي بدون سند
عضو هيات مديره و مدير حقوقي كانون سردفتران نيز با تاكيد بر ضرورت تدوين راهكاري براي جلوگيري از تراكم پروندههاي املاك متقاضي صدور سند رسمي در سازمان ثبت گفت: افزايش شعب رسيدگي‌كننده مطابق با آيين‌نامه اجرايي قانون، مهم‌ترين راهكار مي‌تواند باشد.محمد گودرزي افزود: در حال حاضر تمامي افرادي كه ملك آنها فاقد سند است مي‌توانند براي درخواست صدور سند اقدام كنند.
لايحه دولت
براي تعيين تكليف وضعيت ثبتي ساختمان‌هايي كه اشخاص روي اراضي احداث كرده‌اند كه منشا تصرفات آنها قانوني است، اما به لحاظ موانع قانوني امكان صدور سند رسمي براي آنها ميسور نمي‌باشد و همچنين تعيين‌تكليف وضعيت اراضي كشاورزي و نسق‌هاي زراعي و باغات مورد بهره‌برداري متصرفيني كه داراي شرايط مزبور مي‌باشند، در هر حوزه ثبتي هيات يا هيات‌هاي حل اختلاف با مسووليت نماينده استاندار و با حضور نمايندگان دادگستري، ثبت اسناد و املاك محل، اداره مسكن و شهرسازي، جهاد كشاورزي شهرستان و سازمان حفاظت محيط زيست تشكيل مي‌گردد. هيات مذكور با بررسي مدارك و دلايل ارائه‌شده و در صورت لزوم انجام تحقيقات لازم و جلب‌نظر كارشناسان مربوط مبادرت به صدور راي مي‌نمايد.
تبصره – هيات مي‌تواند حسب مورد از دستگاه‌هاي ذي‌ربط استعلام و از نمايندگان آنها براي شركت در جلسه، بدون حق راي دعوت كند.
لايحه دولت بعداز تصويب در مجلس
به منظور صدور اسناد مالكيت ساختمان‌هاي احداث شده بر روي اراضي با سابقه ثبتي كه منشا تصرفات متصرفان، نيز قانوني است و شرايط فوق را دارند لكن به علت وجود حداقل يكي از موارد زير، صدور سند مالكيت مفروزي از طريق قوانين جاري براي آنها ميسور نمي‌باشد. در هر حوزه ثبتي هيات يا هيات‌هاي حل اختلاف كه در اين قانون هيات ناميده مي‌شود با حضور يك قاضي به انتخاب رييس قوه قضائيه، رييس اداره ثبت يا قائم‌مقام وي و حسب مورد رييس اداره راه و شهرسازي يا رييس اداره جهاد كشاورزي يا قائم‌مقام آنان تشكيل مي‌گردد. هيات مذكور با بررسي مدارك و دلايل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقيقات لازم و جلب‌نظر كارشناس مبادرت به صدور راي مي‌كند.
الف- فوت مالك رسمي و ورثه وي ولو يكي از آنها.
ب- عدم دسترسي به مالك رسمي و در صورت فوت وي عدم دسترسي به ورثه وي ولو يكي از آنها.
پ- مفقودالاثر بودن مالك رسمي و ورثه وي ولو يكي از آنها.
ت- عدم دسترسي به مالكان مشاعي در مواردي كه مالكيت متقاضي، مشاعي و تصرفات وي در ملك، مفروز است.
تبصره 1- هيات مكلف است حسب مورد از دستگاه‌هاي ذي‌ربط استعلام يا از نمايندگان آنها براي شركت در جلسه، بدون حق راي دعوت كند.
تبصره 2- فوت مالك رسمي و وارث وي با استعلام از سازمان ثبت احوال كشور و مفقودالاثر بودن با حكم قطعي دادگاه صالح و عدم دسترسي با استعلام از نيروي انتظامي يا شوراي اسلامي محل يا ساير مراجع ذي‌صلاح يا شهادت شهود يا تحقيقات محلي احراز مي‌شود.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.