آینده بازار مسکن و درس هایی از گذشته

درس هایی از گذشته برای آینده بازار مسکن !

در این تحلیل به نکاتی کلیدی اشاره شده است: «4 عامل اقتصادي خارج از بخش مسكن، در اين سال‌ها باعث جهش قيمت مسكن شد. «رشد 8برابري حجم نقدينگي»، «كاهش شديد نرخ رشد اقتصادي»، «تورم» و در نهايت «رفتار قيمت‌ها در سه‌ بازار موازي يعني ارز، طلا و سرمايه» باعث شد بازار مسكن تحت‌تاثير قرار بگيرد و ضربه‌گير اختلالات اين 4 عامل شود.» البته این در حالی است که «حجم توليد مسكن در دولت‌هاي نهم و دهم به مراتب بيش ‌از نياز بود و از حداكثر ظرفيت براي افزايش عرضه مسكن استفاده شد.» … «مركز آمار ايران نيمه سال گذشته با تشريح نتايج سرشماري نفوس‌ومسكن، نرخ تراكم خانوار در واحد مسكوني را در مرز عدد يك اعلام كرد. اين نرخ به معني نسبت تعداد كل خانوارها به تعداد كل واحدهاي مسكوني است كه در سرشماري مشخص شد تعادل كامل بين عرضه و تقاضا در بازار مسكن برقرار است.» …

می توان بیش از نرخ تورم، رشد نداشت؟

ما با تحلیل فوق کاملا موافقیم و معتقدیم رشد خیره کننده قیمت ها در بازار مسکن، به طور حتم ریشه در رفتارهای کلان اقتصادی داشته است. اما به نظر می رسد با توجه به تحلیلی که ارائه شده، می توان به برآورد جهت گیری بازار مسکن در سال های آینده نیز پرداخت. در این بین سعی می کنیم عوامل موثر بر بازار مسکن سال های گذشته، را برای آینده مورد بررسی قرار دهیم:

جهت گیری بازار مسکن در سال های آینده

نقدینگی و تورم

عالم اقتصاد – بسیاری از اقتصاددانان بر این نکته اذعان دارند که ریشه اصلی تورم در رشد پایه پولی (نقدینگی) دارد. رشد نقدینگی در سال های اخیر بیشتر تحت تاثیر دو عامل «رشد درآمدهای نفتی» و «بی انضباطی مالی دولت» بوده است. دولتی که تازه بر سر کار آمده با مشکل کاهش شدید صادرات نفت و همچنین انتقال پول به داخل کشور روبرو است. به این ترتیب به نظر می رسد اقتصاد ایران با تزریق شدید ارز همچون سال های گذشته روبرو نباشد و شاخص های کلان اقتصاد تحت تاثیر عاملی «بی ثبات کننده» نباشد. همچنین با توجه به تجربه تیم کابینه و خطوط فکری اعضای آن، تنظیم دقیق تر بودجه و پایبندی به قوانین انتظار می رود و با وجود آن که کسری بودجه، پدیده ای تنها مختص به دولت های نهم و دهم نبوده اما انضباط مالی بیشتر، امری کاملا مورد انتظار است چه این که وفور درآمدها نیز دیگر وجود ندارد.

رابطه با بانک و بورس

در سال های گذشته و تحت تاثیر رفتارهایی که دولت در پیش گرفته بود، بانک ها هم تحت فشار پرداخت تسهیلات کلان و بدون ضابطه بودند و هم با کاهش سطح منابع ناشی از عدم تطابق بهره بانکی با نرخ تورم، روبرو بودند. بورس نیز با صنایعی روبرو بود که عمدتا تحت تاثیر مشکلات مختلف و سیاست هایی که به سودشان نبود – به خصوص واردات بی رویه – قرار داشت. به این ترتیب بازارهایی چون ارز، طلا و مسکن که اطمینان بیشتر قاطبه مردم را به دنبال داشتند و سودآوری مناسبی نیز برای سرمایه گذارانشان به ارمغان می آوردند، با استقبال روبرو بودند. به نظر می رسد تجربه و علم دولت جدید، روند را معکوس کند. این اتفاق، سرمایه ها را از بازارهای ارز، طلا و مسکن به سوی بانک ها و بورس روانه می کند که بی شک تنها در سایه کنترل تورم، چنین رخدادی ممکن خواهد بود.

مقایسه با بورس

شاید باورپذیر نباشد که فروش یک واحد آپارتمان در تهران می تواند مبلغ مورد نیاز برای خرید آپارتمانی مشابه را در گران ترین شهرهای جهان فراهم کند. همچنین باور این مسئله دشوار است که تنها یک پنجم ارزش بازار شرکتی چون «اپل» گاه برابر با ارزش بازار کل صنایع حاضر در بورس باشد! این عدم تعادل شدید میان بازارهای مسکن و بورس ایران و جهان، ناشی از سیاست هایی است که یک بخش را از سرمایه تهی کرده و بخشی دیگر را با هجوم سرمایه ها روبرو کرده است. چنین عدم تعادلی اما با به کارگیری سیاست های کلان موثر، می تواند تغییر کند و در آن صورت، صنایع ارزشی بیشتر پیدا خواهند کرد. بازار مسکن نیز نیاز دارد با آرامش بیشتری مواجه شود تا تامین سرپناه مردم، چنین با دشواری فراوان و تخصیص بخش اعظم درآمد ماهانه همراه نباشد. دولت جدید امیدواری های زیادی در این رابطه به وجود آورده است …

پیش بینی آینده بازار مسکن و اجاره !

با توجه به موارد ذکر شده و توجه به تحلیل بازار مسکن در 8 سال اخیر، می توان دست کم امیدوار بود رشد قیمت مسکن در سال های آینده بیش از نرخ تورم نباشد. این برخلاف روندی است که در سال های گذشته طی شده است. همچنین باید دقت داشت همسانی تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانوارها که از دستاوردهای مثبت دولت گذشته بوده، به چنین روندی کمک می کند البته با این شرط که سرمایه گذاری در بخش ساخت مسکن مناسب اقشار مختلف اجتماع، تداوم داشته باشد. بنابراین می توان بازار مسکنی آرام تر را در دولت جدید انتظار کشید …

نظر شما چیست؟