پیش بینی قیمت مسکن در سال 92 – سال وفور عرضه مسکن ؟

وجود 430 هزار مسکن خالی در تهران/نیاز تهران برای ساخت سالانه 100 هزار

دنیای اقتصاد – خسرو یعقوبی : برای پیش بینی قیمت مسکن در سال 92 باید توجه کنیم به اینکه طی 22 ماه گذشته شهرداری برای 430 هزار مسکن پروانه ساخت صادر کرده است می‌دانید که حداکثر طول مدت پروانه ساخت 2 سال است این میزان صدور پروانه در سال 92 به صورت مسکن‌‌های ساخته شده خود را نشان خواهد داد و وارد بازار عرضه مسکن می‌شود. طبق گزارش مرکز آمار ایران 360 هزار واحد مسکونی، توسط شرکت برق 400 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران وجود دارد. حدود 200 هزار واحد مسکونی شهر جدید پردیس، پرند و هشتگرد قابل عرضه در سال 92 است و در خود شهرهای استان تهران مثل ورامین، پاکدشت، دماوند و فیروزکوه هم در همین حدود آماده واگذاری به مردم است.

ممکن است سوالی بوجود آید که مگر در تهران چه میزان نیاز مسکن وجود دارد که 400 هزار خانه خالی از سکنه وجود دارد؟ روند بررسی ها طی سال‌های مختلف از نیاز شهر تهران نشان می‌دهد که در تهران سالانه 100 هزار واحد مسکونی مورد نیاز است و با این میزان نیاز مسکن تهران برطرف می‌شود. حال این سؤال را می‌پرسم که در برابر 100 هزار واحد مسکونی که یک بررسی قطعی است و نیاز سالانه شهر تهران است، چرا با وجود این حجم خانه‌های خالی از سکنه و صدور پروانه از سوی شهرداری چنین اتفاقی افتاده است که قیمت‌ها باید گران شود. در بازار مسکن دو مؤلفه به عنوان شاخص اصلی در قیمت‌گذاری تعیین‌کننده است، اولی عرضه و تولید مسکن و دیگری تقاضا است. عرضه و  تولید مسکن با آمار صدور پروانه از سوی شهرداری، وجود خانه‌های خالی از سکنه و واگذاری واحدهای مسکن مهر در سال جاری حاکی از این است که در تولید مسکن مشکلی وجود ندارد، در سمت تقاضا نیز باید اذعان شود که تقاضای مؤثری به وجود نیامده است که بگوییم قیمت‌ها باید به شدت افزایش یابد. پس قیمت‌ها در بازار مسکن نباید افزایش یابد.

در سال 88 و 89 قیمت مسکن برای اولین‌بار با رشد منفی مواجه ‌شد

مسکن آرامتر از بازار خودرو 

سال گذشته قیمت مسکن به دلیل افزایش شدید نرخ ارز، افزایش یافت، اما شاید تا حدودی هم رشد قیمت‌ها به دلیل جوسازی و شایعه‌سازی باشد، سوال اینکه چند درصد رشد قیمت‌ها در سال گذشته به خاطر جوسازی و شایعه است؟ و اینکه آیا شباهتی میان افزایش قیمت مسکن سال 91 با سال 86 وجود دارد؟

اگر روند قیمت مسکن از سال 84 تا شهریورماه 91 را مقایسه کنیم، می‌بینیم که بخش مسکن در سالهایی مثل سال 86 به خاطر تورم انباشته در حد 60 درصد افزایش می‌یابد و از آن سال به بعد قیمت مسکن ثابت می‌ماند. در سال 88 و 89 قیمت مسکن برای نخستین‌بار با رشد منفی مواجه می‌شود. در سال 88 ، 89، 90 و نیمه اول سال 91 سیاست مناسب تولید و عرضه مسکن وزارت راه و شهرسازی جواب می‌دهد و متوسط قیمت مسکن از صفر تا 15 درصد حرکت می‌کند و می‌بینیم که پایین‌تر از نرخ تورم است. در نیمه دوم سال 91 براساس تحریم‌ها و فشار روانی یک مقدار این موضوع تغییر می‌کند، ولی به هر حال اگر در مجموع بررسی کنیم می بینیم که قیمت مسکن نسبت به سایر بازارهای رقیب مثل خودرو و کالا از یک آرامش مناسبی برخوردار است.

مطابق آماری که در سال 1390 استخراج شده، به ازای هر 106 خانوار برابر با 100 واحد مسکونی وجود دارد. این رقم نشان از آن دارد که در سال های اخیر تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی به یکدیگر نزدیک شده که تاثیر غیرقابل انکاری بر بسیاری از مسائل بنیادی بازار مسکن دارد. ایران از این نظر وضعیتی بهتر از کشورهای منطقه چون ترکیه، قطر و پاکستان دارد … همچنین این آمار نشان می دهد نسبت سکونت نفرات در هر اتاق 1.2 است که این تراکم باز هم بهتر از کشورهایی چون پاکستان و هند است و در سطح کشورهای منطقه قرار دارد اما هر دو آمار ذکر شده از وضعیت ضعیف تر نسبت به کشورهای اروپایی حکایت دارد …

متوسط زیربنا مسکونی برای هر نفر (زیربنا سرانه) در ایران معادل 28 متر مربع است که از کشورهای ترکیه و هند بهتر است ولی این آمار فاصله ای نسبتا قابل توجه با ارقام کشورهای اروپایی دارد. (این رقم برای سوئد معادل 45 مترمربع و برای فرانسه 38 مترمربع است) … همچنین 63 درصد از خانوارهای ایرانی مالک واحد مسکونی خود هستند که از این نظر آمارها حدودا در سطح کشورهای منطقه است اما این عدد برای کشورهای اروپایی پایین تر است … و در نهایت این که سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در ایران 30 درصد است که تقریبا تمامی کشورهای منطقه و اروپایی از این منظر وضعیت بهتری دارند (ذکر این توضیح ضروری است که این سهم برای کشورهای اروپایی نیز حداقل 20 درصد است) …

بسیاری بر این باورند تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها (در سال 91) پیشی گرفته است. آمارهای ذکر شده نیز تا حد نسبتا قابل قبولی بر این ادعا صحه می گذارد. اما در این جا یک سوال بسیار مهم مطرح می شود: «آیا جذابیت بازار مسکن با برتری تعدادی واحدهای مسکونی نسبت به خانوارها در حال از بین رفتن است؟»

می دانیم سال هاست کمبود مسکن و عدم توازن عرضه و تقاضا، موجب رشد و رونق این بازار بوده که اتفاق مورد ادعا در سال 91 می تواند این پتانسیل را با خطر مواجه کند اما پاسخ به این سوال پیچیده تر از چنین استدلال ساده ای است

در حال حاضر توصیه نمی‌کنیم که مردم برای خرید مسکن عجله کنند

برخی شایعه‌ای در بازار مسکن مطرح کرده‌اند که بعد از انتخابات ریاست جمهوری باز هم قیمت مسکن بالا می‌رود، پس عجله کنید و مسکن خریداری کنید با این حال ما توصیه نمی‌کنیم که مردم برای خرید مسکن عجله کنند. هرچقدر هم که عطش برای خرید مسکن باشد، با توجه به وفور عرضه و تولید مسکن بازار قابل کنترل است و توصیه نمی‌شود که مردم برای خرید مسکن عجله نکنند. (توجه داشته باشید اظهار نظرهای فوق در شرایط کنونی و بدون در نظر گرفتن رخدادهای غیر منتظره ارائه گردیده)

یک توصیه مهم به پیش خریداران مسکن

کاهش قدرت خرید مردم در بازار معاملات مسکن در کنار تغییرات قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، هم اکنون بسیاری از متقاضیان مصرفی این بازار را به سمت پیش خرید واحدهای مسکونی سوق داده است.
با این حال، هم اکنون در بازار ساخت و ساز اغلب سازندگان به خصوص سازندگانی که با سرمایه کمتری شروع به ساخت و ساز می‌کنند، هم تمایل به پیش فروش دارند چرا که در این شیوه، منابع مالی متناسب با پیشرفت پروژه به ساخت و ساز تزریق می‌شود و دیگر نگرانی به خصوصی بابت تامین هزینه‌ها وجود ندارد.

اما، افزایش قابل توجه قیمت مسکن به‌رغم نبود قدرت خرید در این بازار که اغلب مالکان را وادار به انصراف موقتی از فروش کرده است این روزها در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی هم تاثیر گذاشته است.
به این ترتیب، برخی سازندگان که واحدهای خود را در ماه‌های اخیر پیش فروش کرده و هم اکنون زمان تحویل واحدها به خریدار نزدیک شده یا فرا رسیده است، به طمع سود بیشتر قرارداد پیش فروش را فسخ کرده و واحد را به قیمت روز، می‌فروشند یا به امید افزایش بیشتر قیمت‌ها نگه می‌دارند.
این در حالی است که طبق ماده‌ای از نسخه تیپ قراردادهای پیش خرید مسکن، غرامتی که سازنده بابت فسخ قرارداد به پیش خریدار می‌پردازد در اغلب موارد چیزی کمتر از یک پنجم سودی است که از فروش واحد مسکونی به قیمت روز برای سازنده حاصل می‌شود.
به این ترتیب، توصیه می‌شود اگر خریداران مسکن به فکر پیش خرید هستند حتما شرایط قرارداد را به نحوی تنظیم کنند که سازنده با نیت طمعکاری امکان فسخ قرارداد را نداشته باشد.
بنابراین بهتر است پیش خریداران نسبت به این ماده از قرارداد پیش خرید و همچنین تعیین مبلغ جریمه فسخ قرارداد، به گونه ای اقدام کنند که مانع دبه کردن پیش فروشنده‌ها شوند.