افزایش مبلغ اجاره خانه با کاهش نرخ سود بانکی Reviewed by Momizat on . نمودارهای اقتصادی نشان می دهد که همواره با کاهش نرخ سود بانکی شاهد افزایش مبلغ اجاره خانه خواهیم بود. فصل نقل و انتقال خانه در حالی آغاز می‌شود که بانک مرکزی قر نمودارهای اقتصادی نشان می دهد که همواره با کاهش نرخ سود بانکی شاهد افزایش مبلغ اجاره خانه خواهیم بود. فصل نقل و انتقال خانه در حالی آغاز می‌شود که بانک مرکزی قر Rating: 0
شما اینجا هستید:خانه » اقتصادی » افزایش مبلغ اجاره خانه با کاهش نرخ سود بانکی

افزایش مبلغ اجاره خانه با کاهش نرخ سود بانکی

نمودارهای اقتصادی نشان می دهد که همواره با کاهش نرخ سود بانکی شاهد افزایش مبلغ اجاره خانه خواهیم بود. فصل نقل و انتقال خانه در حالی آغاز می‌شود که بانک مرکزی قرار است سیاست کاهش نرخ سود برای خروج از رکود اقتصادی را کماکان ادامه دهد. بررسی‌های انجام‌شده نشان می‌دهد که طی دهه‌های اخیر همواره میان نرخ سود سپرده‌های بانکی و قیمت مسکن یک ارتباط اقتصادی برقرار بوده، به گونه‌ای که با کاهش نرخ‌ یا جذابیت سود سپرده‌های بانکی، قیمت مسکن افزایش یافته است.

کاهش سود بانکی و ضرر اجاره نشین‌ها

کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد که از ابتدای ماه جاری اتفاق افتاد، باعث شده است تا صاحبخانه‌ها فشار خود بر مستاجران برای پرداخت اجاره به جای پول پیش را افزایش دهند.

افزایش مبلغ اجاره خانه با کاهش نرخ سود بانکی

افزایش مبلغ اجاره خانه با کاهش نرخ سود بانکی

به گزارش آرمان ،  هر چند هنوز صاحبخانه‌های زیادی هستند که ملک خود را رهن کامل می‌دهند و یا ودیعه قابل توجهی دریافت می‌کنند، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد پس از کاهش سود سپرده‌های بانکی تمایل مالکان واحدهای مسکونی به دریافت اجاره بیشتر شده است.

چنین رفتاری که مشخصا هزینه‌های جاری مستاجران را بالا می‌برد، نشان می‌دهد شهروندانی که پول خود را برای دریافت سود به بانک‌ها سپرده‌اند هنوز جایگزین مناسبی برای پس‌انداز خود پیدا نکرده‌اند و در اصل گویای این حقیقت است که سرمایه‌گذاران خرد به بازار‌های موازی بانک، به‌ویژه بورس هیچ اعتمادی ندارند.

حدود سه سال است که بخش مسکن در ایران در رکود عمیقی به سر می‌برد. بخشی از این رکود را می‌توان ناشی از سیاست‌های انقباضی دولت در این مدت دانست و عامل اساسی دیگر مربوط به خروج سرمایه‌گذاران از این بخش است. طبیعتا زمانی که کل اقتصاد در وضعیت رکود قرار دارد، سرمایه‌گذار هم نسبت به آینده اطمینان کافی ندارد و ریسک سرمایه‌گذاری را به جان نمی‌خرد. البته نباید فراموش کرد که بخش مسکن در ایران همواره شاهد فراز و فرود قیمت‌ها بوده، اما این بار بیش از ادوار گذشته رکود معاملات بر بازار مسکن مسلط شده و مدت زیادی است که هیچ نوسانی را در این بازار مشاهده نمی‌کنیم.

در چنین شرایطی که مالکان واحدهای مسکونی امیدی به فروش ملک خود ندارند، مسلما روی به بازار اجاره می‌آورند و واحد خود را با قیمت‌های نسبتا بالا در اختیار مستاجران قرار می‌دهند. در نتیجه معاملات مسکن تحت تاثیر رکود همچنان با روند نزولی مواجه است، اما بازار اجاره‌بها همچنان روزهای داغی را سپری می‌کند و هر ساله هم به نرخ‌های آن افزوده می‌شود و به نظر می‌رسد امسال هم با شروع فصل اجاره، مالکان به سنت خود پایبند مانده و قیمت‌ها را افزایش داده‌اند.

اما تفاوت سال ۱۳۹۵ نسبت به سال‌های گذشته این است که مالکان به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بیش از آنکه به دریافت ودیعه علاقه‌مند باشند از افزایش نرخ کرایه ماهانه استقبال می‌کنند. این در حالی است که به عقیده بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن سود بانکی یا نرخ تورم نمی‌تواند مبنای محاسبه اجاره بهای مسکن باشد، چرا که تنها مرجع بازار اجاره، قیمت مسکن است. اما متاسفانه برای اولین بار نیست که شاهد تعیین نرخ اجاره بر اساس سود سپرده‌های بانکی هستیم، بلکه سال گذشته نیز با وجود تاکید بر این نکته بازهم افزایش ۱۰ درصدی اجاره‌بها بر این مبنا رقم خورد.

سود ۱۵ درصد؛ افزایش اجاره‌ها

فصل نقل و انتقال خانه در حالی آغاز می‌شود که بانک مرکزی قرار است سیاست کاهش نرخ سود برای خروج از رکود اقتصادی را کماکان ادامه دهد. بررسی‌های انجام‌شده نشان می‌دهد که طی دهه‌های اخیر همواره میان نرخ سود سپرده‌های بانکی و قیمت مسکن یک ارتباط اقتصادی برقرار بوده، به گونه‌ای که با کاهش نرخ‌ یا جذابیت سود سپرده‌های بانکی، قیمت مسکن افزایش یافته است.

حال این تاثیر نه تنها در خرید و فروش و معاملات مسکن، بلکه در بازار رهن و اجاره هم مشاهده می‌شود، به طوری که هرگاه سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا می‌کند، صاحبان املاک، اجاره مسکن را افزایش می‌دهند، زیرا زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی بین ۲۰و ۳۰ درصد و حتی بیشتر از آن در نوسان بود این افراد پولی را که به عنوان ودیعه از مستاجران خود دریافت می‌کردند به بانک‌ها می‌سپردند و سودی که دریافت می‌کردند بیش از اجاره مسکن منفعت اقتصادی به دنبال داشت، چرا که علاوه بر سود سپرده تسهیلات هم دریافت می‌کردند. اما در شرایط کاهش سود سپرده‌ها به‌قطع رقم اجاره ماهانه‌ای که می‌توانند از مستاجران دریافت کنند بیش از سود حاصل از سپرده‌گذاری‌هاست.

البته باید اشاره داشت که تمامی فعالان حوزه مسکن پول حاصل از اجاره دادن واحد مسکونی خود را به بانک واریز نمی‌کنند و در فعالیت‌های اقتصادی دیگر نیز این پول به گردش درمی‌آید، اما در این گزارش بیش از هر نکته‌ای به تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار اجاره مسکن پرداخته‌ایم. به‌قطع وقتی متغیر کلیدی نرخ سود بانکی کاهش می‌یابد اثر خود را در سایر بازارها به شکل مثبت و منفی نشان می‌دهد.

در مقابل سپرده بانکی، هر یک از دارایی‌های سهام، مسکن، ارز و طلا و… دارایی‌های رقیب محسوب می‌شوند. بنابراین در بازارهای رقیب، خود به خود نرخ بازدهی‌ها به یکدیگر نزدیک می‌شوند، باتوجه به این امر همانطور که شاهد بودیم در سال‌های اخیر نرخ سود سپرده‌های بانکی در مقایسه با بازارهای رقیب نسبتا بالا بود و چون این بازار با ریسک بسیاری همراه نبود، به علت بالا بودن جذابیت در این سال‌ها توانست گوی سبقت را از بازارهای رقیب برباید. به عبارت دیگر با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری در بانک‌ها در مقایسه با بازارهای ارز، سهام و مسکن ریسک بسیار کم و بازدهی بالا داشت، همین موضوع باعث شد تا سرمایه‌ها به سمت بانک‌ها سوق پیدا کند.

زیان صاحبان خانه در بلندمدت

در سال‌های اخیر جذابیت بازار پولی کشور به حدی رسید که حتی در مقاطعی بانک‌ها سودهای بین ۳۰ تا ۴۰ درصد به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کردند، اما اکنون شرایط اقتصاد ایران ایجاب می‌کند که نرخ سود بانکی متناسب با نرخ تورم تعدیل شود. وقتی نقدینگی یا دارایی‌ها از بازار پول به بازار مسکن سوق پیدا کند، قطعا قیمت مسکن آرام‌آرام افزایش پیدا می‌کند. از طرف دیگر، زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا کند، نسبت اجاره به قیمت مسکن کوچک می‌شود. به عنوان مثال اگر اجاره را در عددی نگه داریم و قیمت مسکن ۲۰ درصد افزایش پیدا کند در این صورت نسبت اجاره به قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است.

با وقوع این اتفاق چون قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است در نتیجه پس از مدتی شاهد افزایش اجاره مسکن می‌شویم. بنابراین اثر کاهش نرخ سود بانکی در بلندمدت اثر افزایشی بر نرخ‌های اجاره دارد. یعنی افزایش قیمت‌ها بر اثر کاهش نرخ سود تا زمانی ادامه دارد که نرخ بازدهی مسکن به حالت متعادل نرسیده است. اگر این نرخ متعادل شود دیگر روند افزایشی متوقف می‌شود. بنابراین انتظار می‌رود کاهش نرخ سود بانکی بر نرخ اجاره تاثیر بگذارد و به این ترتیب این دارایی‌ها به یکدیگر مرتبط ‌شوند. البته باید اشاره داشت که این اتفاق در بلندمدت تاثیر منفی در روند اجاره مسکن دارد و حتی ممکن است صاحبان خانه مجبور شوند به بهای کمتری واحد خود را اجاره دهند. یعنی با افزایش نرخ اجاره ماهانه و اصرار صاحبان خانه بر کاهش میزان ودیعه و افزایش کرایه‌ها، مستاجران به سمت مناطق ارزان‌تر شهر سوق پیدا می‌کنند و در این مقطع افرادی که اجاره کمتری دریافت کنند، سود می‌برند. البته معدود مستاجرانی هم هستند که پس‌انداز و پول پیش کمتری دارند و مجبورند برای اجاره یک واحد مسکونی با پرداخت اجاره ماهانه بیشتر کمبود پول پیش خود را جبران کنند.

دریافت اجاره به‌صرفه‌تر برای صاحبخانه‌ها

در زمینه تاثیر کاهش سود سپرده‌های بانکی بر بازار اجاره مسکن با یکی از کارشناسان حوزه مسکن به گفت‌وگو پرداخته‌ایم. ایرج رهبر در این زمینه  گفت: دریافت ودیعه مسکن بدین معنا نیست که تمامی صاحبان خانه‌ها قصد سپرده‌گذاری در بانک‌ها را دارند. برخی از این افراد به علت نیازهای مختلفی که دارند اقدام به این عمل می‌کنند. همچنین برخی از فعالان حوزه مسکن برای انجام معاملات خود ممکن است مقداری پول کم داشته باشند، به همین جهت یکی از واحدهای خود را به اجاره می‌گذارند. او ادامه داد: البته از طرف دیگر بسیاری از صاحبان مسکن هم پول پیشی را که از مستاجران به عنوان ودیعه دریافت می‌کردند در بانک سپرده‌گذاری می‌کردند و از سود حاصل سپرده‌ها استفاده می‌کردند. رهبر همچنین افزود: به ازای کاهش هر یک میلیون تومان از ودیعه مسکن، ۳۰ هزار تومان بر اجاره‌ها افزوده می‌شود. در شرایطی که سود سپرده‌های بانکی حدود ۳۰ درصد بود یقینا صاحبان املاک ترجیح می‌دادند ودیعه بیشتری از مستاجران دریافت کنند، اما اکنون که سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد رسیده است، مالکان ترجیح می‌دهند که از میزان ودیعه‌ها کاسته و بر اجاره‌های ماهانه بیفزایند که این اتفاق ممکن است به ضرر مستاجران تمام شود.

مستأجران قربانی کاهش سود‌ بانکی

تعیین نرخ سود بانکی متناسب با کاهش نرخ واقعی تورم اگرچه رویکردی درست و اصولی است اما تصمیم‌گیری درباره این شاخص مهم اقتصادی بدون در نظر گرفتن سایر مولفه‌های اقتصادی آثار نامطلوب و زیانباری را در سایر بخش‌ها به جا می‌گذارد، به طور مثال کاهش نرخ سود بانکی موجب می‌شود سپرده‌ها از بانک‌ها خارج و به طور سیل‌آسایی وارد بازارهای موازی و سفته‌بازی که به زیان اقتصاد کشور است شود، ازطرفی چون بخش عمده‌ای از مردم به موجب هزینه‌های بسیار بالای تامین خانه مستاجر هستند بنابراین با کاهش نرخ سود بانکی، صاحبان خانه نیز اکنون رغبتی به دریافت پول پیش ندارند و درصدد دریافت اجاره‌بها به جای پول پیش هستند. رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران درباره تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بخش مسکن به «وطن امروز» گفت: کاهش نرخ سود بانکی به دنبال کاهش نرخ تورم ضرورتی اجتناب‌ناپذیراست تا بخشی از پول‌های بلوکه شده از بانک‌ها خارج و در مسیر تحرک اقتصادی قرار گیرد. حسن محتشم با بیان اینکه تصمیم‌گیری درباره کاهش نرخ سود بانکی باید همراه با بسترسازی برای ورود پول‌ها به بخش تولید بویژه بخش اشتغالزای مسکن انجام شود، افزود: از آنجایی که سالانه حدود ۶۰۰ هزار تقاضای تامین مسکن در کشور اضافه می‌شود، بنابراین توجه به نیاز انباشته برای ساخت مسکن، احتیاج به برنامه‌ریزی درست برای تحرک بخش تولید دارد. وی خاطرنشان کرد: کاهش نرخ سود بانکی به موجب پایین بودن سطح درآمد و نبود قدرت خرید مردم نمی‌تواند در افزایش قیمت مسکن تاثیر‌گذار شود اما با توجه به اینکه نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد رسیده است مالکان ترجیح می‌دهند به جای دریافت رهن از مستاجران اجاره بگیرند. این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: هر تصمیم‌گیری در بازار آزاد تبعات خود را درپی دارد اما چنانچه سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌ها در تصمیم‌گیری‌های مهم اقتصادی همچون تعیین نرخ سود بانکی با بی‌توجهی به موضوع اشتغال و تولید بویژه در بخش مسکن انجام شود خروجی آن با تبعات منفی همراه خواهد بود. رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران تصریح کرد: توجه به بخش تولید مسکن چون با صنایع تولیدی کشور مرتبط است می‌تواند در اقتصاد کلان کشور که تولید و اشتغالزایی را در پی دارد موثر واقع شود. در چنین شرایطی مسؤولان و دست‌اندرکاران باید در راستای رونق بخش مسکن مسیر را هموار کنند.

تغییر رفتار مالکان پس از کاهش نرخ سود بانکی

نیمه‌های تابستان سال گذشته بانک مرکزی در گزارشی از افزایش ۴/۱۱ درصدی اجاره‌بهای مسکن در پایتخت خبر داد. براساس این گزارش در تیر ۹۴  شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴/۱۱ و ۴/۱۳ درصد رشد  داشت و بانک مرکزی تاکید کرد در مجموع نرخ رشد اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است. در همان روزها بود که فصلنامه اقتصاد مسکن اعلام کرد: نرخ اجاره‌بهای مسکن در ۳ ماه اول سال ۹۴ (بهار پارسال) نسبت به فصل قبل از آن (زمستان ۹۳) با شیب ملایم ۱۶ درصدی رشد داشته است. مطابق گزارش این فصلنامه که بازار اجاره‌بهای مسکن را از ابتدای سال ۹۰ تا بهار ۹۴ مورد بررسی قرار داده بود، نرخ اجاره‌بها با یک شیب ملایم صعودی در هر فصل به طور متوسط ۱۶ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است. در سال‌های گذشته میزان نرخ اجاره‌بها همواره چند درصد از نرخ تورم بیشتر و طبق آمار رسمی روند افزایشی آن سالانه و در فصل نقل‌وانتقالات ۱۰ تا ۲۰ درصد بوده است. امسال اما سلسله اتفاقاتی باعث شده زمینه رشد اجاره‌بها خیلی بیشتر از متوسط سالانه فراهم شود. صحبت از سود سپرده بانکی است. در حقیقت اقدام بانک‌ها در کاهش نرخ سود به‌طور غیرمستقیم بازار اجاره‌بهای مسکن را دچار تغییر و تحولاتی کرده که مهم‌ترین آنها تمایل موجران به دریافت اجاره‌بها به جای پول پیش یا همان رهن است. این مساله نیز در تابستان پیش‌رو بی‌شک باعث رشد نرخ اجاره‌بها خیلی بیشتر از نرخ تورم مورد ادعای دولتی‌ها خواهد شد. یکی از فعالان بازار مسکن در این‌باره به تسنیم، گفت:‌ به‌طور طبیعی از نیمه‌های خردادماه هر سال با تعطیلی تدریجی مدارس بازار اجاره‌بها وارد دوره به اصطلاح رونق می‌شود و این رویه تقریبا تا نیمه‌های شهریور ادامه می‌یابد. وی با بیان اینکه معمولا هر سال موجران با توجه به نرخ تورم و رشد هزینه‌ها اجاره‌بها را ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش می‌دهند، افزود: امسال اما مالکان با توجه به کاهش سود سپرده بانکی تغییر رفتار داده‌اند و دیگر تمایل چندانی به دریافت پول پیش (رهن) ندارند و از مستاجران اجاره‌بها می‌خواهند. وی با اشاره به اینکه افزایش نرخ اجاره‌بها نیز فشار مضاعفی را به مستاجران وارد می‌کند، خاطرنشان کرد: بهتر بود در آستانه فصل نقل‌وانتقالات برنامه کاهش سود سپرده بانکی اجرا نمی‌شد و برای مدتی به تعویق می‌افتاد تا به این ترتیب مستاجران با خیالی آسوده به دنبال سرپناهی متناسب به درآمدهای خود می‌گشتند. وی همچنین بیان کرد:‌ مقایسه نرخ اجاره‌بها با مدت مشابه سال گذشته تا این لحظه حکایت از افزایش حدود ۲۰ درصدی در ابتدای فصل نقل و انتقالات دارد.

افزایش ۷/۹ درصدی شاخص اجاره بهای مسکن در تهران

متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در خردادماه سال جاری ۲/۴۲ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۲/۱ و ۵/۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه سال ۱۳۹۵ که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شد.


دیدگاه خود را بنویسید

بازگشت به بالا