قیمت مسکن و نرخ سود بانکی ارتباط معکوس دارند؟

قیمت مسکن و نرخ سود بانکی در روند‌های زمانی بررسی شده دريك دوره 17ساله نشان مي‌دهد همواره میان نرخ سود حقیقی سپرده و قیمت مسکن یک ارتباط منفی برقرار بوده به گونه‌ای که با کاهش نرخ‌ یا جذابیت سود سپرده‌های بانکی، قیمت مسکن افزایش یافته است.

قیمت مسکن و نرخ سود بانکی در تقابل با هم

دنیای اقتصاد – این روند می‌تواند اثبات‌کننده رویکرد بسیاری از کارشناسان باشد که معتقدند: در كنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزايش قیمت مسکن می‌شود، کاهش در نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل اینکه جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا می‌برد، به انتقال دارایی‌ها از بازار سپرده به مسکن منجر می‌شود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است. با چنین پیش فرضی نتایج یک تحقیق نشان می‌دهد که کاهش نرخ بهره در برخی سال‌ها در اقتصاد ایران، تا حدود 50 درصد از تورم در قیمت مسکن را می‌تواند توضیح دهد.این تحقیق که در خصوص بررسی رابطه بین متغیرهای «نرخ بهره سپرده‌های بانکی» و «قیمت مسکن» در اقتصاد ایران انجام شده، از سوی یکی از پژوهشگران معاونت اقتصادی و برنامه‌ریزی وزارت بازرگانی و یکی از محققان موسسه مطالعات و پژوهش‌ها تهیه شده است. عنوان تحقیق«بررسی رابطه نرخ سود سپرده‌های بانکی و قیمت مسکن در ایران» است و در مجله تحقیقات اقتصادی به چاپ رسیده است. در این تحقیق از آمارهای فصلی (سه ماه یک بار) سال‌های 1370 تا 1386 برای استخراج یافته‌ها و نتیجه‌گیری در مورد ارتباط بین متغیرها، استفاده شده است. این تحقیق با استفاده از متغیرهای کلیدی بازار مسکن و بازار بانکی و آمار چند سال اخیر، اثبات کرده یک رابطه منفی بین نرخ‌های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است، یعنی با کاهش نرخ بهره سپرده‌ها، قیمت مسکن تمایل به افزایش پیدا کرده و افزایش در نرخ‌های سود حقیقی سپرده‌های بانکی نیز منجر به کاهش قیمت مسکن شده است. این پژوهش به بررسی نقش دیگر عوامل در قیمت مسکن نیز پرداخته است.

همراه نقدینگی، مخالف نرخ بهره

بخشی از تحقیق انجام شده با استفاده از آمار بانک مرکزی به بررسی «روند رشد شاخص قیمت مسکن در ایران» پرداخته است. داده‌های قیمتی 17 ساله (از سال 70 تا 86) که مورد استفاده قرار گرفته، نشان می‌دهد در سال‌های 74 تا 76 بیشترین رشد قیمت مسکن در ایران به وقوع پیوسته است. طبق توضیح این پژوهش، «اگرچه پس از این دوره و تا ابتدای سال 1384، رشد قیمت مسکن بسیار کاهش یافته، اما از سال 1384 به بعد، قیمت‌های مسکن دوباره افزایشی شد و در سال 1386 به بیشترین میزان خود از سال 1376 به بعد رسید.»این بررسی، رشد شاخص قیمت مسکن و رشد نقدینگی را نیز در دهه‌های 1370 و 1380 مورد مطالعه قرار داده نتیجه گرفته در دهه 1370 و تا سال‌های پایانی این دهه، همراهی بالایی بین رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی وجود داشته، اما از ابتدای دهه 1380، این همراهی (بین نقدینگی و قیمت مسکن) کم شده است.
در مقابل، مقایسه این داده‌ها با آمارهای زمانی نرخ سود سپرده، بیانگر این است که هر زمان نرخ سود حقیقی کاهش یافته، تورم بخش مسکن افزایش پیدا کرده است. چنانچه درسال‌هاي اخير نيز پس از تصميم دولت به‌كاهش نرخ بهره سپرده درسال‌85، رشد شاخص قيمت مسكن به‌دنبال اين سياست قابل مشاهده است. این تحقیق برای اثبات و توجیه این مشاهده، از یک مدل اقتصادسنجی استفاده کرده است.

دو اثر نرخ بهره بر قیمت مسکن

یافته‌های این بررسی نشان می‌دهد تغییر در نرخ بهره، دو گونه اثر کوتاه‌مدت و بلندمدت بر قیمت مسکن در اقتصاد ایران به جا می‌گذارد. یعنی به عنوان مثال، افزایش نرخ بهره سپرده‌های بانکی، هم در یک بازه کوتاه‌مدت یک‌ساله، از «نرخ رشد قیمت مسکن» می‌کاهد و هم در یک بازه بلندمدت که حدودا از یک سال و نیم بعد آغاز می‌شود و تا چهار الی پنج سال بعد تداوم می‌یابد، نرخ رشد قیمت یا تورم مسکن را به میزان بیشتر و قابل توجهی کم می‌کند.
طبق یافته‌های تحقیقات انجام شده، تغییر در «نرخ‌های سود حقیقی»، تا حدود یک سال و سه ماه بعد، تنها 20 درصد از تغییرات در نرخ رشد قیمت مسکن را توضیح می‌دهد و در آن موثر است، اما به تدریج اثرگذاری آن بیشتر شده و تا حدود پنج سال بعد، این تغییرات در نرخ بهره می‌تواند حتی 40 تا 50 درصد از تغییر در نرخ رشد قیمت مسکن را نیز توضیح دهد. این تحقیق این اثرگذاری دوگانه را به انتظارات پس‌اندازکنندگان مربوط دانسته‌است. یعنی مثلا پس از کاهش نرخ بهره، در ابتدا به دلایلی مثل زمان‌بر بودن تبدیل سپرده‌ بانکی به پول نقد و سپس تبدیل پول نقد به مسکن و همچنین به این دلیل که تغییر انتظارات پس‌اندازکنندگان زمان‌بر است، مدتی طول می‌کشد تا پس‌اندازکنندگان سپرده‌های خود را کاهش دهند و در نتیجه دارایی از سپرده و بانک به مسکن منتقل شود. در نهایت وقتی پس از این تعدیلات، افزایش تقاضای مسکن صورت گرفت، قیمت مسکن نیز افزایش خود را تجربه می‌کند.مطابق یافته‌ها، در ابتداي دوره پس‌از كاهش نرخ سپرده‌های حقیقی بلندمدت (5 ساله)، اين تغيير اثرگذاری کمی بر رشد شاخص قیمت مسکن داشته، اما در حدود سه سال و نیم بعد، بیش از 40 درصد رشد قیمت مسکن را می‌توانسته توضیح دهد. در مورد نرخ سپرده‌های حقیقی کوتاه‌مدت (یک‌ساله)، اثرگذاری به گونه‌ای تقریبا متفاوت بوده است. به این ترتیب که اثرگذاری آن ابتدا در حدود 30 درصد بوده و در دو سال اول به کمتر از 20 درصد می‌رسد، اما پس از این دو سال، نقش سپرده‌های حقیقی کوتاه‌مدت بر تورم در مسکن نیز افزایش می‌یابد به طوری که بین چهار تا پنج سال، به حدود 50 درصد می‌رسد. این پژوهش اظهار می‌کند که به دلیل این که بازار سپرده‌ها به عنوان یک رقیب برای بازار مسکن، در بلندمدت بیشتر از کوتاه‌مدت بر شرایط این بازار تاثیر می‌گذارد، باید انتظار داشت نرخ‌های بهره سپرده بانکی نیز بر تغییرات قیمتی مسکن، در بلندمدت بیشتر از کوتاه‌مدت موثر باشد.

اثر تاخیری نقدینگی بر قیمت مسکن

این بررسی همچنین نشان می‌دهد «تحریک متغیرهای طرف تقاضا» مثل افزایش نقدینگی یا رشد درآمد سرانه، از عوامل افزایش قیمت مسکن در اقتصاد ایران بوده است. این یک نتیجه منطقی است؛ چرا که وقتی افراد درآمد بیشتری داشته باشند یا حجم نقدینگی بیشتری در اقتصاد باشد، تقاضای آنها برای خرید مسکن نیز طبیعتا افزایش می‌یابد که این افزایش تقاضا، به افزایش قیمت نیز دامن می‌زند.
یک نکته قابل توجه در این یافته‌ها، برآورد زمان اثرگذاری این افزایش‌ها بر قیمت مسکن است. یعنی این یافته‌های سعی می‌کند توضیح دهد تا چه زمانی، اثر افزایش در نقدینگی کل اقتصاد یا تاثیر رشد درآمد ملی، بر قیمت مسکن تخلیه می‌شود.
مطابق این یافته‌ها، وقتی در متغیرهای پولی، به عنوان مثال حجم نقدینگی، افزایشی رخ دهد، از تقریبا یک سال بعد، رشد قیمت مسکن به عنوان یکی از نتایج آن افزایش اولیه در نقدینگی شروع می‌شود.
یعنی افزایش نقدینگی یک اثر تاخیری بر قیمت مسکن دارد. این نتایج می‌گوید این افزایش ممکن است تا «چهارده فصل» (یعنی حدودا سه سال و نیم) طول بکشد تا کاملا تخلیه شود.
اما در مورد متغیری مثل درآمد سرانه، زمانه تخلیه متفاوت بوده است. یعنی وقتی متغیرهای درآمد ملی در اقتصاد کشور افزایش پیدا کند، این افزایش اولیه تا یک سال بعد اثر خود را بر افزایش قیمت مسکن کاملا به جا می‌گذارد.
همچنین افزایش در شاخص «تعداد مجوزهای صادر شده برای ساخت واحدهای مسکونی جدید»، شاخص قیمت مسکن را بین 12 تا 14 فصل بعد افزایش دهد. این مساله نیز به این دلیل بوده که افزایش سرمایه‌گذاری در مسکن (که می‌توان به شکل رشد مجوزهای صادر شده آن را دید)، به دلیل افزایش تقاضای مصالح ساختمانی و مواد اولیه، قیمت آنها را زیاد می‌کند که از طریق افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، نرخ رشد قیمت‌ مسکن را بالا می‌برد.

مسکن به منزله دارایی

بخش ساختمان یکی از بخش‌هایی است که سهم قابل‌توجهی در تولید ناخالص داخلی کشورهای جهان دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در بیشتر کشورها، ساختمان بیش از نیمی از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی را شامل می‌شود که در آن سهم مسکن به تنهایی حدود 20 تا 50 درصد است. سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی از 2 تا 10 درصد در کشورهای جهان متفاوت است. در اقتصاد ایران نیز بخش مسکن اهمیت زیادی در تغییرات تولید ناخالص داخلی دارد و در 20 سال گذشته نیز اثرات زیادی بر تغییرات نوسان‌های رشد اقتصادی داشته است.
مطالعات انجام شده در کشور درخصوص قیمت مسکن و اثرپذیری آن از متغیرهای گوناگون، کمتر به ارتباط بین «قیمت مسکن» و رفتار پس‌اندازی مردم توجه کرده است.  در بررسی‌های صورت گرفته، از شاخص‌های دیگری به عنوان بازدهی دارایی در اقتصاد ایران استفاده شده است. چهار بازار مالی مهم اقتصاد ایران، بازارهای بانکی، سهام، ارز و مسکن است؛ اما عمدتا در بررسی‌ها، از متغیرهای قیمت سهام یا نرخ ارز، به عنوان بازدهی بازارهای سهام و ارز، به عنوان نماد بازدهی بازارهای موازی بانک‌ها استفاده شده است؛ بنابراین با اینکه هنوز بازار مسکن و زمین سهم قابل توجه و نقش عمده‌ای در بین بازارهای مالی ایران دارد، توجه چندانی به متغیر قیمتی آن نشده است.