قرارداد پیش فروش را چگونه تنظیم کنیم ؟

در برخی موارد حتی پس از تحویل واحد پیش فروش شده و سکونت افراد در آن به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌های کلانی که سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدمصادره شده است.

کلاهبردارها در بازار پیش فروش !

انتشار آگهی‌های مکرر و دوره‌ای در مطبوعات، پخش تیزرهای تبلیغاتی در رسانه‌های دیداری و شنیداری، تبلیغات گسترده اینترنتی، این روزها، بازار پیش فروش واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و… را سبک و سیاق ویژه‌ای داده است. این شیوه تبلیغاتی که هم اکنون برای پیش فروش واحدهای مجتمع‌های بزرگ به خصوص در برخی مناطق آزاد کشور که میل بیشتری به سرمایه‌گذاری در آن از جانب صاحبان سرمایه وجود دارد، در سال‌های اخیر رواج خاصی یافته است. اما، آیا می‌توان به صرف انتشار گسترده آگهی‌های پر زرق و برق این شرکت‌ها و اعتبار رسانه‌هایی که این آگهی‌ها در آن منتشر می‌شود، به این دسته از شرکت‌های سازنده اعتماد کرد و تمام آنچه آنها در مورد ساخت و همچنین آینده واحدهایی که قصد پیش فروش آن را به مردم دارند، باور کرد؟ آنچه مسلم است اینکه، به‌رغم سودآوری معاملات ساخت و سازهای پیش فروشی برای طرفین – خریدار و سازنده – در برخی مناطق که بیشتر اینگونه معاملات با هدف سرمایه‌گذاری انجام می‌شود و معمولا مبالغ چند صد میلیونی و حتی چند میلیاردی از سوی خریداران به سازنده بابت پیش خرید پرداخت می‌شود، همیشه شرکت‌هایی هم وجود دارند که نه تنها به تعهدات خود 100درصد وفادار نیستند بلکه با شگردهای مخصوص از مبالغ دریافتی از خریداران برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های دیگری استفاده می‌کنند. این در حالی است که براساس قانون و همچنین عرفی که برای معاملات پیش فروش وجود دارد، سازندگان حقیقی و حقوقی این دسته از واحدها، موظفند مبالغ را متناسب با پیشرفت فیزیکی کار از خریداران دریافت و همچنین وجوه دریافتی را تنها برای پیشرفت همان پروژه هزینه کنند. اما، کلاهبرداران ساختمانی در تازه‌ترین شگرد خود بازار پیش فروش را هدف قرار داده‌اند.
این سازندگان با تبلیغات گسترده برای پیش فروش واحدهای مسکونی، اداری، تجاری و… در شهرهای مختلف و در برخی مناطق آزاد که به دلیل بعد مسافت از محل زندگی سرمایه‌گذاران امکان نظارت و کنترل مستقیم و مداوم پروژه در فواصل کوتاه زمانی وجود ندارد، مبالغ دریافتی از خریداران را در دیگر پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کرده و همین امر سبب می‌شود نه‌تنها قادر به تحویل به‌موقع واحدها نشوند، بلکه برخی از آنان حتی پروژه را در همان مراحل اولیه که خریدار آن را پیش خرید کرده، رها می‌کنند.

نحوه فعالیت کلاهبردار‌های بازار پیش فروش

برخی شرکت‌ها که با مدیریت اشخاص حقیقی یا حقوقی در برخی مناطق کشور به اسم ساخت و سازهای پیش فروشی از خریداران مبالغ هنگفتی دریافت می‌کنند معمولا در دل شرکت خود دارای چندین شرکت هستند.
یعنی در اولین اقدام خود چند شرکت تاسیس می‌کنند و با تشکیل هیئت مدیره‌های صوری، که الزاما تخصصی هم در امر ساخت و ساز ندارند، با خریداران قرارداد می‌بندند. همچنین برخی از آنان با نفوذ در شبکه‌های بانکی به بهانه ساخت‌وساز وام‌های کلان کم بهره دریافت می‌کنند. این شرکت‌ها در ظاهر به صورت زنجیره‌ای به هم متصل هستند، اما در واقع مستقل از یکدیگر فعالیت می‌کنند. به این ترتیب، این شرکت‌ها اولا دارای بدهی‌های کلان به بانک‌ها هستند و ثانیا هیچ کدام از اصول مدیریت و کنترل پروژه – از قبیل الزام به هزینه کردن مبالغ دریافتی از خریداران برای پیشرفت همان پروژه براساس برنامه زمانبندی- را در روند کاری خود اعمال نمی‌کنند. از سوی دیگر، این شرکت‌ها با دیگر شرکت‌ها و پیمانکاران نیز قراردادهای تامین مالی و همچنین خرید زمین به ارزش‌های کلان می‌بندند که حتی به جای پرداخت پول به آنها هم وعده تحویل واحد از پروژه‌هایی را می‌دهند که پیش از این پیش فروش کرده‌اند. به این ترتیب، حتی به شرکت‌ها و موسسات تبلیغاتی هم قول می‌دهند که مبالغ مربوط به تبلیغات در قالب واحد مسکونی، اداری یا تجاری از همان پروژه، پس از تکمیل واحدها، به آنها پرداخت می‌شود. این شرکت‌ها، حتی با ورود به برخی دستگاه‌ها کشور و به بهانه انبوه‌سازی، زمین‌های آنها را هم تصاحب می‌کنند تا با استفاده از اعتباری که به واسطه کار بر روی زمین‌های شهرداری انجام می‌دهند، مشمول دریافت وام‌ها و اعتبارات کلان بانکی شوند.

سازنده کلاهبردار چگونه قانون پیش فروش را دور می‌زند؟

اما در شرایطی که در اغلب قراردادهای پیش فروش، معمولا طرفین متعهد می‌شوند که در صورت عمل نکردن به تعهدات فی‌مابین، مبلغی به عنوان جریمه تعیین و پرداخت شود، اما، کلاهبرداران ساختمانی برای این مورد هم تدبیر کرده‌اند. به این ترتیب، در حالی‌که قراردادهای خود را به گونه‌ای تنظیم می‌کنند که حق افزایش قیمت ساخت به بهانه افزایش هزینه‌ها در طول زمان برای سازنده محفوظ بماند، پس از آنکه به دلیل سرمایه‌گذاری مبالغ دریافتی از خریداران در پروژه‌های دیگر، موفق به تکمیل و تحویل به موقع واحدها نمی‌شوند به بهانه افزایش هزینه‌ها، قیمت‌ها را هم بالا می‌برند. به این ترتیب، جریمه‌ای که سازندگان کلاهبردار بابت تاخیر پروژه موظف به پرداخت آن به خریداران می‌شوند در مقابل مبالغی که بابت افزایش هزینه‌های ساخت از خریداران مطالبه می‌کنند بسیار ناچیز خواهد بود. در آخرین مراحل هم حتی اگر به دلیل تعطیلی کار یا تاخیر بیش از اندازه، اختلافات به دادگاه‌ها و مجامع قضایی کشیده شود، اعلام می‌کنند که ما غرامت خریداران را پرداخت می‌کنیم که حتی اگر به خریداران غرامت بدهند، در تمام زمانی که پول خریداران را در پروژه‌های دیگری سرمایه‌گذاری کرده‌اند چند برابر بیش از مبلغ غرامت سود به دست آورده‌اند. این در حالی است که پول و زمان خریداران برای مدت زمانی قابل توجه – معمولا چند ساله – متوقف شده و سود این سرمایه به کلاهبرداران رسیده است. به این ترتیب، در حالی که هنوز بعضا اینگونه شرکت‌ها در مناطق مختلف کشور در حال فعالیت و تبلیغات گسترده هستند، تنها اطلاع‌رسانی به متقاضیان خرید از بازار پیش فروش و اطلاع دقیق آنان از الزامات حقوقی نحوه تنظیم قرارداد می‌تواند راهکاری برای کاهش و از میان بردن این شکل از کلاهبرداری باشد.

چگونه در پیش فروش سرمان کلاه نرود؟

حرفه‌ای‌های بازار پیش فروش و پیش خرید برای کسانی که قصد دارند سرمایه خود را به این بازار وارد کنند 18 توصیه مهم دارند برای اینکه چطور رفتار کنند تا سرشان کلاه نرود و در تور کلاهبردارن حرفه‌ای ساختمانی گرفتار نشوند.

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان

1.مشاهده و تایید سند مالکیت ملک

قبل از اینکه هر گونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.
2. اخذ سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذی‌صلاح پس از انجام معامله.
اگر مبایعه‌نامه خرید را امضا کردید، حتما پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذیصلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌های کلانی که این سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدها مصادره شده است.
3. اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده و تجزیه و تحلیل آن از سوی یک مشاور مالی آگاه.
ترازنامه حسابرسی شرکت‌ها نشان‌دهنده میزان دقیق بدهی شرکت‌ها نسبت به دارایی‌های آنها چقدر است.
در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت‌های ساختمانی کلاهبردار، نسبت دارایی‌ها به بدهی‌ها منفی است که این امر نشان‌دهنده ورشکستگی کامل آن شرکت سازنده است.
4. مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان‌دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.
5. بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت‌ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).
6. بررسی آخرین تغییرات و تحولات مربوط به اعضای هیات‌مدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور.
در برخی موارد هویت اعضای هیات‌مدیره شرکت‌های کلاهبردار صوری است. به این معنی که مدیر عامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی می‌شود.
7. فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه‌های مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی‌ها و جشن‌ها و… صورت می‌گیرد را نخورید.
8. دام‌های مختلفی از سوی برخی از این شرکت‌ها برای جذب خریدار گسترده می‌شود که از جمله آنها می‌توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه‌های گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت‌های قرعه‌کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.
9. خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.
10. خسارت تاخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از 60 درصد تورم را پوشش دهد.
11.پیشنهاد می‌شود پروژه‌هایی را برای پیش خرید انتخاب کنید که بیش از 60 درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است.
پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از 60 درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمی‌شود.
12. در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه می‌شود.
13. بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی مورد نظر از مراجع ذی صلاح.
برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.
14. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه‌نامه اکتفا نکنید.
15. توجه داشته باشید که گاه انبوه‌سازانی که مبادرت به پیش فروش می‌کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش می‌کنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.
16. برخی از این انبوه‌سازان وکلایی دارند که فعالیت‌های غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه می‌دهند تا طعمه‌های خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.
17. پیشنهاد می‌شود قبل از خرید واحدهای تجاری، ادرای، مسکونی و… که قیمت بالایی دارند حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.
18. به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما می‌توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه‌ها، در مکان‌های امن‌تری سرمایه‌گذاری کنید که زودتر هم به بازدهی برسید.