پیش بینی روند قیمت مسکن در سال جدید/ اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن

در حال حاضر قیمت بسیاری از اقلام رشد کرده بخش مسکن نیز از این شرایط مستثنی نبوده است.در این بخش شرایط چطور بوده است؟
دنیای اقتصاد – خسرو یعقوبی : با افزايش قيمت‌ها، قدر مطلق‌ها هم خيلي بزرگ شده است. به عنوان مثال در بخش مسكن ارزان‌قيمت، هر يك مترمربع آپارتمان نوساز در پرديس بومهن در شروع سال جاری حدود يك تا يك ميليون و هشتاد هزار تومان بود. اين واحد اكنون متري یک ميليون و 800 هزار تومان پيش‌فروش مي‌شود! بنابراین شاهد هستیم که قدرمطلق مبلغي كه خانوار بايد وارد معامله کند، به‌شدت افزايش يافته است. از طرفی دیگر هم پرداخت پيش‌قسط يا اقساطي كه دو برابر شده ، كاري دشوار شده است. بنابراین پاسخ سئوال شما این است که این روند بر طرف تقاضا نیز تاثیر گذاشته و بر اثر آن قدرت خريد خانوارها به‌شدت كاهش يافته و خريد مسكن را دشوار كرده است. این روند در نهایت موجب  آسيب رسیدن به طرف تقاضا می شود. طوری که باید بالا نرفتن قيمت زمين و ساختمان در شمال كشور را دليلي بر اين مدعا دانست.
چطور؟
مردم از خريد خانة دوم (خانة ييلاقي) عاجز شده‌اند چون بالارفتن قيمت‌ها، قدرت طبقة متوسط را براي خريد خانة ييلاقي كاهش داده است. زمين در مناطق ييلاقي اطراف تهران (دماوند، طالقان، كوهسار، باغ‌هاي هشتگرد، …) هم بالا نرفته است و شايد اين قاعده در مورد شهرهاي بزرگ ديگر هم صادق باشد. می بینیم که قدرت خريدي براي خانه‌هاي دوم (ييلاقي) باقي نمانده است.

* آيا فقط قدرت خريد است يا دليل ديگري هم دارد؟
نه دلايل ديگری هم دارد مثل فراواني عرضه. اكنون ديگر تمام مناطق شمالي كشور به مناطق ييلاقي و تفريحي بدل شده است. ديگر كمتر اثري از زمين كشاورزي در مازندران مي‌بينيد. در اطراف شهرهاي بزرگ هم اراضي قابل‌تبديل به باغ و واحدهاي ويلايي بزرگ فراوان است. فكر نمي‌كنم قيمت يك متر مربع زمين باغي مثلاً در ده مهرآباد رودهن، آبسرد دماوند، يا كردان كرج نسبت به 3 سال قبل، خيلي تغيير كرده باشد. پس در واقع می توان گفت در عین اینکه قدرت خريد كاهش يافته عرضه هم زياد شده است. مگر مردم چند قطعة باغي براي سفرهاي آخر هفتة خود نياز دارند. تازه اگر امكانات رفت و آمدي و جابه‌جايي تقويت مي‌شد، دسترسي به مترو و قطار بين‌شهري بيشتر مي‌شد، نه‌تنها قيمت زمين‌هاي درون‌شهري، بلكه قيمت باغات اطراف شهرها نيز ارزان‌تر مي‌شد، چرا كه مردم مي‌توانستند فواصل دورتري را براي سكناي دائمي يا موقت خود برگزينند.
* با وجود اختلالاتی که در چند ماه اخیر در بازار مشاهده می شود آيا در این مدت بازار ساخت و ساز روندهاي مثبتی هم داشته است؟
بله. مثلاً، با وجود نوسانات قيمت ارز، ايراني‌هاي داراي دو پاسپورت و بعضي از شهروندان كشورهاي همسايه بايد به خريد تمايل پيدا كرده باشند. قيمت‌هاي مسكن با دلار سه هزار تومان اكنون بسيار منطقي شده است. به عنوان مثال در شهری مثل شيراز، تقاضاهایی از طرف ساكنان جنوب خليج فارس دیده می شود. اين روند براي طرف تقاضا اهميت دارد. دو روند مثبت ديگر بازار که می توان به آن اشاره مي‌تواند توسعة اجاره‌داري و تمايل سازندگان به اجراي طرح‌هاي توسعة شهري (غير از ساخت مسكن، اداري و تجاري) است.
* توسعه اجاره داری در مدت اخیر چه اثراتی برای بخش مسکن می تواند داشته باشد که از نظر شما یک رویکرد مثبت برای بازار تلقی می شود؟
بازار اجاره، بازار مستغلات را غنا مي‌بخشد. بسياري از افراد كه براي مشاغل مختلف مكان‌هايي را براي سكنی برمي‌گزينند، نيازي ندارند كه مسكن خود را خريداري كنند و بعداً بفروشند. آنان بايد بتوانند از مسكن‌هاي اجاري استفاده كنند. از ديد اقتصاد ملي، چنين وضعيتي كارامدتر است. بازار اجاري مكمل بازار ملكي املاك است. بدين‌ترتيب، عده‌اي سرمايه‌گذار با تخصص اجاره‌داري تجربه مي‌يابند كه بازار مستغلات را تقويت كنند.
*اما به نظر می رسد روند توسعه بازار اجاره داری در کشور ما چندان مثبت تلقی نمی شود و به همین دلیل هم رو به گسترش نبوده است.علت چه بوده است؟
علت ضعف اين بازار در ايران و كشورهاي در حال توسعه تورم است. در چنين كشورهايي، خانة ملكي به خانوارها امنيت مي‌بخشد و این طور تلقی می شود که گویی سپري براي مقابله با تورم دارند و می توانند ارزش پول خود را حفظ مي‌كنند؛ اما در كشورهايي كه تورم ندارند، عمدتاً بين خريد خانه و اجارة آن تفاوتي نيست. در بسياري از كشورهاي اروپايي چنين است. بين پرداخت اقساط خانة ملكي و پرداخت اجارة خانة اجاري تفاوت چنداني نيست. چنين است كه در آن كشورها درصد كمتري از خانوارها واحدهاي ملكي دارند. در ايران نيز در صورت كنترل تورم، بازار اجاره تقويت خواهد شد. در چند سال اخير، به‌دليل حبابي‌بودن قيمت واحدهاي تجاري، عمدة بهره‌برداران ترجيح مي‌دهند از واحدهاي تجاري اجاري استفاده كنند.
*تقویت بازار در مدت اخیر دلیل دیگری جز کاهش قدرت خرید دارد؟
بله،تقويت بازار اجاره در ايران سال‌هاي اخير دليل ديگري هم دارد. بانك‌هاي تجاري اعطا‌كنندة تسهيلات كلان به انبوه‌سازان و دست‌اندركاران صنعت ساختمان در سال‌هاي ميانة دهة 80، به‌دليل ركود سال‌هاي 86 تا 90 و زيان‌هاي بسياري از سرمايه‌گذاران، قادر به وصول مطالبات خود نبوده‌اند. بنابراين، به‌ناچار املاك و مستغلات را تملك كرده و در موقعيت اجاره‌داري قرار گرفته‌اند. از چنين فرصتي نبايد غافل شد. بانك‌ها، صندوق‌هاي بازنشستگي، بيمه‌ها، شركت‌هاي سرمايه‌گذاري، صندوق‌هاي بازنشستگي، و ديگر سرمايه‌گذاران نهادي مي‌توانند مالك مجموعه‌هاي ساختماني بزرگ باشند و با درآمد اجاره زندگي كنند، درست به همان شكل كه در بسياري از شهرهاي پيشرفتة بزرگ جهان معمول است. اجاره‌داري بازار بزرگ صنعت زمين و ساختمان كشور در سال‌هاي پيش‌رو است.
*چرا ساخت‌وسازها در تهران و بعضي شهرهاي بزرگ ادامه دارد؟ اين ديگر چه روندي است؟  چرا در شرايطي كه بحث خانه‌هاي خالي در تهران، آن هم در شمال شهر، تا اين حد گرم است، جرثقيل‌هاي ساختماني در همة نقاط شهري سر به هوا برده‌اند و شدت ساخت‌وساز تا به آن‌جاست كه آرامش خواب شبانه را از چشم شهروندان تهراني ربوده است. همه‌جا، هر كوچه و خيابان كارگاه ساختماني شده است. چرا اين‌قدر مي‌سازند؟
توضيح ساخت‌وسازهاي گسترده در تهران، به‌ويژه در شمال شهر تهران، و پاره‌اي شهرهاي بزرگ ديگر كار آساني نيست. يك دليل آن شاید كم‌شدن تعداد قطعات بزرگ زمين در تهران و ساير شهرهاي بزرگ براي اجراي پروژه‌هاي بزرگ است. اين وضعيت هم قيمت زمين را بالا برده است و هم رغبت به ساخت‌وساز را بيش‌تر كرده است. به نظر من  دليل عمدة دیگر ساخت‌وسازها، ضعيف‌شدن و به تعطيلي نزديك‌شدن بسياري از صنايع و كسب‌وكارها در كشور ما است. بيش‌تر به‌دليل ارزان بودن ارز، توليد بسياري از صنايع سبك در كشور تعطيل شده و سرمايه‌گذاران نقدينگي خود را به بخش ساختمان انتقال داده‌اند. صاحبان حرفه ای چون پزشكان،‌ وكلا، بازاري‌ها و بسياري از اقشار ديگر پس‌اندازهاي خود را به سرمايه‌گذاري در بخش ساختمان اختصاص داده‌اند. هرچند نسبت تعداد خانوار به ساختمان كه زماني نه‌چندان دور 120 به 100 بود بهبود يافته است و حالا به 108 به 100 رسيده است، اما هنوز واحدهاي مسكوني بيش‌تري مورد نياز است. دارندگان پس‌انداز هنوز ساخت‌وساز را سودآور مي‌دانند و در غيبت بازار ثانوية ‌رهن و با وجود تورم، ترجيح مي‌دهند مستقيم در بازار ساخت‌وساز وارد شوند. البته، من گمان می کنم سرمايه‌گذاران هنوز الگوهاي 10 و 15 سال گذشته را در ذهن دارند. هنوز فكر مي‌كنند مثلاً هرچه قدر در شمال شهر تهران ساختمان ساخته شود، مشتري خواهد داشت. حتي بعضي هنوز فكر مي‌كنند هرچه واحد تجاري بسازند، به فروش خواهد رفت. درحالي‌كه الگوي تقاضا و عرضه در بخش ساخت‌وساز تغيير كرده است.
*یعنی شما نظری جز این دارید و فکر می کنید الگوي عرضه و تقاضاي بخش ساختمان تغيير كرده است؟
در گذشته، تابع عرضة مسكن به‌ شکل پله‌اي بوده است، یعنی قيمت‌ها براي مدتي ثابت مي‌ماند و بعد از يك تا دو سال پرش مي‌كرد؛ دوباره براي مدتي ثابت مي‌ماند و پرش ديگر مي‌كرد. بدين‌ترتيب، تابعي پله‌اي بر عرضه حاكم بود كه از تقاضاي بخش نشأت مي‌گرفت. وقتي قيمت‌ها ثابت مانده بود عرضه كند مي‌شد و وقتي تقاضا عرضة بيشتري مي‌طلبيد، به يك‌باره قيمت پرش مي‌كرد و به سطح بالاتری مي‌رفت؛ اين‌جا دوباره عرضه افزايش مي‌يافت.
امااين تابع پله‌اي ديگر كار نمي‌كند و گفته می شود الگوي عرضه و تقاضاي بخش ساختمان تغيير كرده است. و دلیل آن هم این است که همة كساني كه تسهيلات بانكي سنگين در سال‌هاي 1385 و 1386 دريافت كردند تا ساخت‌وساز كنند، اين پرش قيمت را انتظار مي‌كشيدند. اما، الگو تغيير كرده بود؛ تابع ديگر پله‌اي نبود؛ آن‌ها به‌شدت آسيب ديدند و با خود بانك‌ها را نيز به موقعيت نامناسب اعتباري كشاندند.
اصولاً اكنون نمي‌توان براي بخش املاك و مستغلات الگوي يكساني ارائه كرد: لازم است الگوي مسكن ارزان‌قيمت از مسكن ميان‌قيمت و گران‌قيمت جدا شود. عرضه و تقاضا در بخش واحدهاي اداري شكل خود را دارد و در مورد واحدهاي تجاري نيز منحني‌هاي عرضه و تقاضا متفاوت است.
*یعنی شما معتقدید الگوی تقاضا برای واحدهای ارزان قیمت و گران قیمت و یا تجاری متفاوت شده است؟
درحالي‌كه تقاضا براي واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت به ميزان زيادي هنوز وجود دارد، در مورد واحدهاي اداري، تجاري و واحدهاي مسكوني گران‌قيمت چنين وضعي لزوماً حاكم نيست. قيمت واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت با گران‌شدن ارز و طلا و با بالارفتن نرخ تورم، افزايش يافته و افزايش هم خواهد يافت. اما در بخش واحدهاي تجاري و مسكوني گران‌قيمت در شهرهاي بزرگ، مي‌توان از مازاد عرضه صحبت كرد، يعني با افزايش قيمت ارز و طلا و شدت‌گرفتن تورم، حباب قيمتي تخليه مي‌شود. وقتي مجموع قيمت زمين به‌علاوة مجوزها و هزينه‌هاي ساخت با قيمت فروش فاصلة قابل‌ملاحظه‌اي داشته باشد، حباب قيمتي وجود دارد. آن‌گاه آن‌قدر ساخت‌ وساز ادامه مي‌يابد تا اين حباب قيمتي بتركد و فاصلة قيمت تمام‌شده و قيمت فروش منطقي شود. بنابراين، كساني كه در سال 1386 فكر مي‌كردند واحدهاي اداري و مسكوني گران‌قيمت و تجاري هم‌چنان به افزايش قيمت خود ادامه خواهند داد و بدين‌لحاظ  تسهيلات سنگيني از بانك‌ها دريافت كردند، سه سال بعد دريافتند كه قيمت‌ها هنوز ثابت است و زيان عمده‌اي كرده‌اند.