اقتصاد نیوز نوشت یکی از مشاوران املاک گفت: از نظر من فروشندگان در صورتی ضرر نمی‌کنند که بعد از فروش ملک خود ملک بهتری خریداری کنند، زیرا همان‌گونه که بسیاری از افراد اکنون مجبور هستند ملک‌شان را زیر قیمت بفروشند، می‌توانند ملک بهتری را زیر قیمت خریداری کنند.

یکی دیگر از مشاوران بیان کرد: اینکه نظری در رابطه با بهترین زمان برای خرید و فروش مسکن بدهیم، بستگی به قصد خریدار و فروشنده دارد و از نظر من فروشنده‌ای که قصد تعویض سریع ملک خود را دارد، هیچ‌گاه ضرر نمی‌کند، اما کسی که اکنون برای کار دیگری ملکش را می‌فروشد بدون شک ضرر می‌کند، زیرا شاید قیمت مسکن به صورت ناگهانی زیاد شود و کسی که ملکش را فروخته، دیگر قادر به خریداری ملک دیگری نباشد.

مشاور املاک دیگری درباره بهترین زمان برای فروش ملک گفت: از نظر من هر کسی برای فروش ملک خود دلیلی دارد، بنابراین نمی‌توان گفت که چه زمانی برای فروش مناسب است، اما به طور کلی باید گفت که اکنون فروشنده کم است و همان تعدادی که ملک‌شان را برای فروش گذاشته‌اند، یا با قیمت‌های عجیب ملک‌شان را برای فروش می‌گذارند که کاملاً مشخص است که با شرایط امروز بازار هیچ مشتری برای آنها پیدا نمی‌شود یا عده‌ای هم که ملک‌شان را با قیمت واقعی برای فروش می‌گذارند، خریدار درست و حسابی برایشان پیدا نمی‌شود و همه توقع دارند که این روزها زیر قیمت ملک خریداری کنند.

برای فروش خانه و مسکن بهترین زمان چه زمانی است؟

یکی دیگر از مشاوران بیان کرد: اکنون بدترین زمان برای فروشندگان است، زیرا ملک‌شان با این شرایط به فروش نمی‌رود و فروشندگان واقعی که به پول نیاز دارند، مجبورند که روز به روز قیمت‌های خود را پایین‌تر بیاورند، زیرا بسیاری از سازنده‌های مسکن، اگر در فروش ملک‌شان عجله نکنند، خود به خود از قیمت ملک‌شان کم می‌شود، زیرا حتی اگر ملکی کلید هم نخورده باشد، بعد از گذشت یک سال از عمرش کمی فرسوده می‌شود، دیوارها خاک می‌خورند و بسیاری از مشکلات دیگر برای ملکش به وجود می‌آید که باعث کم شدن قیمت آن می‌شود، بنابراین مجبور هستند بفروشند، که با شرایط این روزهای بازار مسکن بدون شک ضرر می‌کنند.

بهترین زمان برای فروش خانه و مسکن

صدای اقتصاد نوشت: برخی کارشناسان مسکن، نبود متقاضی را دلیل محکمی بر رد ادعای رسیدن قیمت مسکن به کف می دانند. شهریار شقاقی کارشناس مسکن گفت: «وقتی ما صحبت از رسیدن قیمت مسکن به کف می کنیم مخاطب باید بتواند ادعای ما را بپذیرد؛ زیرا واقعیت این است که مردم با توجه به جهش 300 درصدی قیمت مسکن در سال 1391 توانایی خرید ندارند و تقاضا هنوز کمتر از عرضه است»

قیمت مسکن واقعا به کف رسیده است؟

وی افزود: «باید ببینیم ارایه تحلیل از رسیدن بازار به کف قیمت، نسبت به تورم 300 درصد سال 1391 محاسبه شده یا نسبت به درآمدهای فعلی. اگر بخواهیم نسبت به درآمدهای فعلی، نتیجه گیری کنیم باید به عرضه و تقاضا رجوع کنیم. وقتی تعداد معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل 8.2 درصد و نسبت به شهریورماه 10.4 درصد کاهش داشته یعنی تقاضا روز به روز کمتر از عرضه شده، پس نمی توانیم صحبت از رسیدن مسکن به کف قیمت کنیم»

کف قیمت مسکن کجاست؟

این کارشناس مسکن با اشاره به تحلیل بانک مرکزی مبنی بر اینکه ماه های پیش رو، زمان مناسبی برای ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن خواهد بود، تاکید کرد:« این سیاست بیشتر در خدمت سازندگان و فروشندگان است نه در خدمت متقاضیان مصرفی»

به گفته شقاقی «در بخش مسکن با یک تورم جدی مواجهیم و متقاضیان قدرت خرید ندارند. فروشندگان هم حاضر نیستند قیمتها را تعدیل کنند. به همین دلیل قیمتها ساکن است اما با درآمد عمومی جامعه در تعادل نیست. لذا زمانی می‌توان گفت قیمت مسکن به کف رسیده که متقاضیان مثل چهار سال پیش توان خرید واحد مسکونی داشته باشند».

وی اظهار کرد: «یکی از مشکلات بخش مسکن به نبود آمار و ارقام صحیح برمی‌گردد. پیش آمده که دو مسوول آماری متناقض از یک بخش ارایه می دهند. حجم و نقاط مورد بررسی در آمار مهم است. مثلا باید ذکر شود که نتایج استخراج شده مربوط به فلان تعداد مسکن در فلان نقطه شهر است تا مخاطب تکلیف خود را بداند».

این کارشناس مسکن با اظهار تردید نسبت به صحت آمار ارایه شده از آخرین تحولات بازار مسکن گفت:« طبق این آمار قیمت خانه در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل 0.9 درصد افزایش یافته؛ در حالی که نرخ اجاره بها 12.4 درصد افزایش یافته است. یعنی بین رشد قیمت مسکن و اجاره بها 11.5 درصد اختلاف وجود دارد که با منطق جور درنمی‌آید».

رکود همچنان در خانه های پایتخت پرسه می زند/ بانک مرکزی: خانه بخرید! – تازه ترین آمار منتشر شده از معاملات مسکن در تهران نشان می دهد، پایتخت همچنان گرفتار رکود شدید در حوزه املاک است؛ تعداد معاملات 18.5 درصد و متوسط قیمت یک درصد نسبت به 7 ماهه سال قبل کاهش نشان می دهد.

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، اداره بررسي ها و سياست هاي اقتصادي بانک مرکزي گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه سال 1394را که برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، تهيه و منتشر کرد.

بنا بر این گزارش، در مهرماه سال 1394، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 39.3 ميليون ريال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 0.5 و 0.9 درصد افزايش نشان مي دهد.

در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 11.5 هزار واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 10.4 و 8.2 درصد کاهش نشان مي دهد.

در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 11.5 هزار واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 10.4 و 8.2 درصد کاهش نشان مي دهد.

در مهرماه سال 1394 از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل 79.0 ميليون ريال به منطقه 1 و کمترين آن با 20.8 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.

ثبت بیشترین معامله برای آپارتمان های نوساز تا 5 سال ساخت

بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده به تفکيک عمر بنا در مهرماه سال 1394 حاکي از آن است که واحدهاي نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 55.1 درصد بيشترين حجم از واحدهاي مسکوني معامله شده را به خود اختصاص داده اند. سهم مزبور در مقايسه با مهرماه سال 1393 حدود 0.2 واحد درصد کاهش نشان مي دهد.

تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران

منطقه 5 تهران، رکورددار بیشترین معامله

توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهرماه سال 1394 حاکي از آن است که از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.2 درصدي از کل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنين مناطق 4 ، 2 و 10 به ترتيب با سهم 10.3 ، 8.2 و 6.1 درصدي در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. شايان ذکر است 67.4 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر )به ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق 5 ، 4 ، 2 ، 10 ، 15 ، 8 ، 14 ، 7 ، 1 و11 ( بوده و 12 منطقه ديگر تنها 32.6 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران

منطقه 2 پیشتاز افزایش قیمت

بيشترين رشد متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 2 معادل 5.2 درصد و بيشترين کاهش قيمت به منطقه 20 معادل5.6  درصد تعلق دارد.

منطقه یک گرانترین و منطقه 18 ارزانترین املاک تهران

در مهرماه سال 1394 از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل79.0 ميليون ريال به منطقه 1 و کمترين آن با 20.8 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.

تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران

ادامه رکود در بازار

در هفت ماهه نخست سال 1394 ، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به 84.1 هزار واحد مسکوني بالغ شد که در مقايسه با مدت مشابه سال قبل 18.5 درصد کاهش نشان مي دهد. در اين مدت متوسط قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي در شهر تهران 38.7 ميليون ريال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش 1.0 درصدي مواجه بوده است.

تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران

خانه های با قیمت متری 2.5 تا 3 میلیون تومان بیشتر طرفدار دارند

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا در مهرماه سال 1394حاکي از آن است که در شهر تهران دامنه قيمتي 25 الي30 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا با سهم 14.6 درصد بيشترين سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه های قيمتي 20 الي 25 و 30 تا 35 ميليون ريال به ترتيب با سهم 13.6 و12.4 درصد، در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. در اين ماه 28.7 درصد از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با قيمت بيش از 45 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا اختصاص داشته است.

حدود 61.6 درصد واحدهاي مسکوني با قيمتي کمتر از ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسکوني یعنی 39.3 ميليون ريال معامله شده اند.

تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران

خانه های زیر 70 متر در کانون توجه خریداران

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب سطح زيربناي هر واحد مسکوني در مهرماه سال 1394 نشان ميدهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با زيربناي 60 تا 70 متر مربع معادل 16.5 درصد اختصاص داشته است. واحدهاي داراي زيربناي 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتيب با سهم 15.5 و 12.9درصدي در رتبه هاي بعدي قرار دارند. در مجموع در اين ماه، واحدهاي مسکوني با سطح زيربناي کمتر از 80 متر مربع، 57.2 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران

تمرکز معاملات بر روی خانه های 100 تا 130 میلیون تومانی

در مهرماه سال 1394 توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني با ارزش 100 تا 130 ميليون تومان با سهم 10.5 درصد در ميان دامنه هاي قيمتي مورد بررسي، بيشترين سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهاي داراي ارزش 130 تا160 و160 تا 190 ميليون تومان نيز به ترتيب با اختصاص سهم 10.2 و9.2 درصدي در رتبه هاي بعدي قرار گرفته اند. در مهرماه سال1394 حدود 46.7 درصد از معاملات به واحدهاي مسکوني با ارزش کمتر از 220 ميليون تومان اختصاص داشته است.

تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران

اجاره ها همچنان بالا می رود

در مهرماه سال 1394 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 11.0 و 12.4 درصد رشد نشان مي دهد. ماهيت قراردادهاي اجاره مسکن که غالباً يکساله تنظيم مي گردند و نيز اثرپذيري شاخص اجاره بهاي مسکن از سياست هاي کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر نشان مي شود سهم هزينه مسکن )اجاره بهاي مسکن اعم از شخصي و غيرشخصي( در محاسبات شاخص کل بهاي کالاها و خدمات مصرفي )براساس سال پايه( 1390=100 معادل 28.4 درصد مي باشد.

رکود خرید خانه در تهران ادامه دارد؟

بررسي تغييرات قيمت مسکن شهر تهران در ماه هاي اخير نشانگر ثبات نسبي قيمت ها در بازار مسکن به رغم کاهش حجم معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل مي باشد. با توجه به اين که قيمت مسکن طي دوسال اخير تغيير چنداني را تجربه نکرده است، وضعيت کنوني تا حدودي نشانگر کف قيمتي مسکن در بازار شهر تهران بوده و از اين منظر ماه هاي پيش رو، زمان مناسبي براي ورود خريداران مصرفي به بازار مسکن ارزيابي مي شود.

ضمن آنکه با مشخص شدن نتايج مذاکرات هسته اي و کاهش نااطميناني هاي متصور در فضاي اقتصاد کلان و نيز تصميمات اخير شوراي پول و اعتبار در کمک به تسهيل اعتباري بخش مسکن و ارتقاء قدرت خريد مسکن خانوارها، بهبود معاملات بازار مسکن در فصول آتي نيز دور از انتظار نخواهد بود.

بررسي تحولات بازار اجاره بهاي مسکن در مهر ماه سال 1394 نيز مويد روند حرکتي متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است به طوري شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب11.0 و 12.4 درصد رشد نشان مي دهد

چشم انداز مسکن در شش ماه آینده چیست؟ مسکن ارزان می شود؟ پیش بینی قیمت مسکن کاهشی است؟ سوالاتی که پس از توافق هسته ای پرسیده می شوند اما اقتصاددانان معتقدند بعد از لغو تحریم ها در بلند مدت قدرت خرید مردم برای خرید مسکن افزایش می یابد.اما این به معنی ارزان شدن مسکن نیست.

پیش بینی قیمت مسکن پس از توافق هسته ای !

با پایان مذاکرات نفس گیر هسته‌ای فصل جدیدی برای اقتصاد کشور آغاز شده است؛ فصلی که دیگر از انتظارها خبری نیست و حالا همه منتظر تصمیم های دولت برای اداره بهتر اقتصاد هستند.

پیش بینی قیمت مسکن پس از توافق هسته ای

به گزارش خبرآنلاین؛ از دیروز که خبر توافق منتشر شد،بسیاری از بازارها را تحت تاثیر گذاشت؛ازبازار داخلی گرفته تا بازار خارجی.اولین نشانه های بهبود اقتصاد معمولا سیگنال کاهش قیمت هاست. کاهش ها دیروز ابتدا در بازار ارز اتفاق افتاد و سپس طلا و نفت را تحت تاثیر گذاشت. این کاهش اگرچه برای مردم خوشایند است،اما برای سرمایه گذاران نگران کننده است.البته برخی سرمایه گذاران حالا می خواهند بدانند که فردای بعد از توافق چه اتفاقی خواهد افتاد.کارشناسان توصیه می کنند که این کاهش ها موقتی است و تحت تاثیر جو روانی است.وقتی تب و تاب ها فروکش کند، واقعیت اقتصاد نمایان می شود.

یکی از مهمترین بخش هایی که  درباره سرمایه گذاری همواره مورد سئوال قرار می گیرد،مسکن است. بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بازارهاست که مردم بیش از هر بازار دیگری درگیر آن هستند و اطلاع از آینده این بازار بیش از هر بخشی طرفدار دارد.

توجه به توصیه های کارشناسان و خبره های بازار می تواند بهترین راهنما به خریداران مسکن باشد.اگرچه با توجه به عرضه محدود و تقاضای بالا توافق هسته ای نمی تواند این بازار را به تعادل برساند اما در بلند مدت رونق سایر بازارها می تواند بازار مسکن را نیز از رکود خارج کند.

خرید مسکن پس از توافق هسته ای ؟

 کارشناسان می گویند توافق تاثیر چندانی بر قیمت و بازار مسکن ندارد و وضعیت بازار مسکن به رونق کل اقتصاد کشور بستگی دارد؛ اگر رونقی بعد از توافق صورت گیرد، همه بازارها را تحت تاثیر قرار می دهد.

البته برخی از فعالان بازار مسکن هم نظر دیگری دارند. دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران معتقد است اگر پیش از توفق خرید و فروش‎ها رونق می‌گرفت، شرایط بازار مسکن بهتر بود. معمولا متقاضیان مسکن موقعی وارد بازار می‌شوند که مسکن شروع به افزایش قیمت کرده اما در حال حاضر که مسکن هنوز در رکود است و با قیمت کمی عرضه می‌شود بازهم خریداران دست روی دست ‌گذاشتند و بازار در رکود است.

از دیروز خیلی ها توصیه می کنند که برای خرید مسکن عجله نکنید! واقعیت این است که از دیروز هیچ اتفاقی در بازار مسکن نیفتاده. نه تسهیلاتی پرداخت شده که عرضه و تقاضای بازار را متعادل کند و نه  در حوزه مصالح ساختمانی  کاهش قیمتی مشاهده شده،پس این بازار هنوز فرصت دارد که به توافق واکنش نشان بدهد.

مشاوران املاک هم می گویند بعید است پس از اعلام توافق معاملات مسکن رونق شدید بگیرد؛ فعلا رکود حاکم است.اگرچه در کوتاه مدت شاید قدرت چانه‌زنی خریداران کم ‌شود و برخی از فروشندگان هم میزان عرضه را کاهش می‌دهند. اما تجربه نشان داده که واکنش‌های هیجانی بازار مسکن را تکان نخواهد داد.

حتی میزان اجاره‌بها هم تحت تاثیر تصمیم های دولت در حوزه بانکی است که در سال جاری بعید به نظر می رسد که دولت مجددا نسبت به کاهش نرخ سود بانکی اقدامی انجام دهد.

بهترین زمان برای خرید خانه ؟

خبره های بازار مسکن می گویند تجربه نشان داده که بهترین زمان برای خرید خانه شش ماه دوم سال است. با اعلام توافق روز گذشت و تا زمانی که مفاد توافق بر چارچوب ها بنشیند و به امضای طرفین برسد و مهمتر از همه تحریم ها برداشته شود،زمان زیادی در پیش داریم.پس فعلا منتظر معجزه در بازار مسکن نباشید. آنها توصیه می کنند کسانی که برای خرید خانه عجله دارند، بهتر است صبر کنند.

کارشناسان اقتصادی می گویند اگر تحریم ها برداشته شودو اقتصاد از رکود خارج شود،باز هم شاهد کاهش نرخ تورم خواهیم بود و با کاهش نرخ تورم دولت ناچار است نرخ سود بانکی را کاهش دهد، درنتیجه در بلند مدت  قدرت خرید مردم برای خرید مسکن افزایش می یابد.اما این به معنی ارزان شدن مسکن نیست.

پس از توافق هسته ای بازار مسکن چگونه خواهد بود؟

 دستور وزارت مسکن برای مسکن مهر

پیش بینی بازار مسکن در بهار ۹۴

عالم اقتصاد – رییس اتحادیه مشاوران املاک پیش بینی می کند: در 12 ماه آینده بازار مسکن چگونه است؟ در حالی که به نظر می‌رسید سرمای زمستان بازار مسکن را راکدتر کند، اما گزارش‌ها از وضعیت معاملات مسکن نشان می‌دهد که خرید و فروش در بنگاه‌های املاک افزایش پیدا کرده است.

پیش بینی بازار مسکن در 12 ماه آینده

پیش بینی بازار مسکن در 12 ماه آینده

در حالی که به نظر می‌رسید سرمای زمستان بازار مسکن را راکدتر کند، اما گزارش‌ها از وضعیت معاملات مسکن نشان می‌دهد که خرید و فروش در بنگاه‌های املاک افزایش پیدا کرده است.

حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در همین رابطه در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین عنوان کرد: «در آذرماه امسال نسبت مدت مشابه سال گذشته شاهد رشد 20 درصدی معاملات بوده‌ایم.»

به گفته وی، «پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که روند رشد معاملات در بازار مسکن تا پایان سال ادامه داشته باشد.»

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این‌که در این مدت در بازار مسکن شاهد افزایش قیمت‌ها نبوده‌ایم، تاکید کرد: «پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال افزایش قیمتی در بازار مسکن نداشته باشیم.»

عقبایی با اشاره به کاهش ساخت‌وساز مسکن در ماه‌های گذشته، اظهار داشت: «متاسفانه به دلیل کاهش تولید مسکن، توازنی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود ندارد و با توجه به این‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی کاهش پیدا کرده، احتمالا در مدت 12 تا 18 ماه آینده این توازن بیشتر به‌هم خواهد خورد.»

وی متذکر شد: «با توجه به این روند، نه این‌که بگوییم شاهد افزایش قیمت خواهیم بود، اما بازار با عدم تعادل‌هایی روبه‌رو می‌شود.»

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: «در حال حاضر قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده و سیاست‌های پولی و بانکی نیز به سمتی رفته که نقدینگی در اختیار مردم نیست و پول‌های سرگردان مثل قدیم در بازار نیست، بنابراین تا بهار 1394 شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود.»

عقبایی با اشاره به آمار معاملات مسکن گفت: «براساس آخرین آمارهایی که وجود دارد، در دی‌ماه و آذرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته شاهد رشد 20 درصدی معاملات بوده‌ایم.»

وی افزود: «در 23 روز اول دی‌ماه در سال 1392 حدود 9 هزار و 400 مبایعه‌نامه تنظیم شده که این تعداد در سال 1393 به 12 هزار و 276 مبایعه‌نامه افزایش پیدا کرده و سیر صعودی داشته است.»

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران خاطرنشان کرد: «همچنین در 23 روز اول دی‌ماه سال 1392 حدود 9386 قرارداد داشته‌ایم که این تعداد در 23 روز اول دی‌ماه 1393 به 11 هزار و 313 قرارداد رسیده است.»

کاهش قیمت مسکن؟

دو علت فرود
بررسي‌هاي تحليلي درباره علت اين رفتار‌هاي غير هم‌‌جهت بين بازار بالادست مسكن و بازار مسكن، حكايت از «خروج دوباره تقاضاي مصرفي از بازار وام و حضور تقاضاي سرمايه‌اي در عرصه معاملات اوراق مسكن» دارد و در عين حال اثبات مي‌كند: غالب آن دسته از متقاضيان مسكن كه در ماه‌هاي اخير با تصميم به بهره‌برداري از سطح كنوني قيمت آپارتمان، اقدام به خريد خانه كرده‌اند، عملا از تسهيلات بانكي استفاده نكردند. تقاضاي مصرفي در اوايل امسال تحت‌تاثير افزايش سقف وام خريد مسكن، براي مدت كوتاهي به استفاده از اين تسهيلات ترغيب شد اما در ماه‌هاي اخير، مجددا اثر سقف فعلي وام در بين خريداران از بين رفت به اين اميد كه وام جديدتر ۸۰ميليوني به زودي تصويب شود! «سهم ناچيز وام ۴۵ميليوني از قيمت مسكن» آن هم در شرايطي كه در فاصله خريد اوراق، حداقل ۷ميليون تومان صرف بهاي وام مي‌شود، به‌عنوان مهم‌ترين دليل عدم استفاده اين اوراق از سوي تقاضاي مصرفي مطرح است.

ارزش واقعي اوراق تسهيلات ۴۵ميليوني با احتساب بهاي خريد آن به حدود ۳۸ميليون مي‌رسد كه در مقايسه با ۳۰۰ميليون تومان متوسط قيمت يك آپارتمان در تهران، تنها حدود ۱۰ درصد قدرت خريد را پوشش مي‌دهد. در حال‌حاضر علاوه بر «خروج تقاضاي مصرفي از بازار اوراق»، يك عامل ديگر نيز براي سقوط دو كانالي قيمت اوراق معرفي شده است. حجم عرضه اوراق مسكن از سوي بانك مسكن طي دو ماه گذشته ۲۰ درصد نسبت به ابتداي سال افزايش پيدا كرده و ميزان انتشار ماهانه اوراق از ۴۰۰ميليارد تومان در اوايل امسال به ۵۰۰ ميليارد تومان در آبان و آذر رسيده است.

دو سناريو در كوتاه‌مدت
در حال حاضر، آنچه مي‌تواند درباره آينده كوتاه‌مدت بازار اوراق تسهيلات مسكن پيش‌بيني شود در قالب دو سناريو قابل بيان است.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: هم‌اكنون سود واقعي وام ۴۵ميليوني خريد مسكن كه در قالب اوراق از طرف بانك‌مسكن عرضه مي‌شود، به حدود ۲۰ درصد نزول كرده است. سود واقعي اوراق كه با احتساب «نرخ اسمي يا همان سود بانكي ۱۶درصدي وام و همچنين بهاي ۷ ميليوني خريد اوراق» به دست مي‌آيد، از حدود ۲۳درصد در اوايل امسال كاهش يافته و هم‌اكنون به سطح ۲۰درصد رسيده است. سود فعلي اوراق مسكن در مقايسه با سود بالاي ۲۲درصد ساير تسهيلات بانكي، نرخ پايين و داراي صرفه‌ اقتصادي برای مصرف‌کننده وام ارزيابي مي‌شود. بنابراين در قالب سناريوي اول، احتمال دارد حجم تقاضاي مصرفي در بازار اوراق طي ماه‌هاي آينده افزايش پيدا كند و چون سود اوراق کمتر از سود سایر تسهیلات بانکی است، تقاضای غیرمصرفی به تدریج کم خواهد شد. اين فرضيه با توجه نزول شاخص بورس و حركت سرمايه‌گذاران به بازارهاي ديگر، محتمل‌تر است. اما در قالب سناريوي دوم، انتظار مي‌رود حجم عرضه و فروش اوراق مسكن در ماه‌هاي آينده باز هم افزايش پيدا كند كه در اين صورت، نوسان قيمت اوراق در كانال فعلي تداوم خواهد يافت.

روایت افت و خیز قیمت اوراق مسکن
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از روند نوسان قیمت اوراق وام خرید مسکن حاکی است: در بهار امسال قیمت هر فقره اوراق تسهيلات ۵۰۰ هزار تومانی خرید مسکن با صعود از کانال ۷۰ هزار تومان، به ۹۰‌هزار تومان رسید. این سیر صعودی در خرداد و تیر ادامه پیدا کرد، به طوری که طی این دو ماه، قیمت هر فقره اوراق، كماكان در کانال بين ۸۰ هزار تا ۹۰‌هزار تومان در نوسان بود. سیر صعودی قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن از مرداد تا شهريور امسال، بازهم ادامه یافت تا جایی که نرخ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در پايان تابستان به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید. عدم توان پاسخگویی عرضه اوراق در برابر تقاضای موجود برای خرید آن، مهم‌ترین علتی است که در آن زمان کارشناسان از آن به‌عنوان علت اصلی جهش قیمت اوراق به فاصله تنها ۶ ماه تاکید کردند.تقاضای موجود برای خرید اوراق تسهیلات مسکن که تاقبل از دی ماه ۹۲ (زمان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و منوط شدن دریافت تسهیلات به خرید مسکن)، ماهانه به‌طور متوسط ۲۰۰ میلیارد تومان بود، با افزایش سقف تسهیلات از دی ماه سال قبل به بعد، حجم تقاضاي ماهانه تسهيلات مسكن به‌طور متوسط به ۶۰۰ میلیارد تومان رسيد. اين رقم فقط در اسفند۹۲ به بیش از ۸۰۰ میلیارد تومان رسید.

این در حالی است که عرضه اوراق تسهیلات خرید مسکن، افزایش چنداني نيافته است. حجم عرضه اوراق كه در سال ۱۳۹۲ به‌طور ميانگين و ماهانه حدود ۴۴۰ ميليارد تومان بود، در ۹ ماه ابتدايي سال جاري نيز در همين حجم و به‌طور متوسط معادل ۴۳۰ ميليارد تومان بوده است.

تقاضای اوراق همچنان رو به کاهش
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در تشریح علل ایجاد دو مسیر غیر هم‌جهت در قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند قیمت اوراق و حجم معاملات خرید و فروش مسکن به‌طور طبیعی در ارتباط با هم قرار دارند اما قیمت اوراق به‌طور مستقیم تحت تاثیر میزان تقاضاي واقعي در بازار مسكن نيست. علیرضا‌توکلی توضیح داد: افزایش تقاضا برای خرید مسکن را نمی‌توان عاملی برای افزایش قطعی تقاضا در بازار اوراق تسهیلات خرید دانست، چرا که شواهد و آمارها نشان می‌دهد به‌رغم افزایش حجم معاملات بازار مسکن در آذرماه، تقاضای مصرفی و واقعی برای خرید اوراق و مراجعه به بانک مسكن برای دریافت تسهیلات خرید کاهش یافته است.

وی ادامه داد: به این معنا که اغلب کسانی که طی دو ماه اخیر در بازار مسکن اقدام به خرید ملك اداري يا مسكوني کرده‌اند، از وام خرید مسکن استفاده نکرده‌اند. اما علت بالا بودن نسبي حجم معاملات اين اوراق در فرابورس، در آذرماه، كاهش شاخص بورس و حركت برخي از معامله‌گران به سمت اين اوراق بوده است. توکلی تاکید کرد: آنچه هم‌اکنون در بازار تقاضای اوراق تسهیلات خرید مسکن ملموس است این است که تقاضا برای خرید اوراق تسهيلات در بازار فرابورس همان طور که در مهر و آبان با کاهش رو‌به‌رو شده بود، در آذرماه باز هم روند کاهشی را تجربه کرد و تا زمانی که این کاهش تقاضا ادامه داشته باشد، نزول قیمت اوراق نیز تداوم خواهد داشت. وی با بیان اینکه در روزهایی که بورس روند نزولی دارد فعالان بازار به سمت خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن می‌روند، گفت: افزایش حجم معاملات و رونق خرید و فروش اوراق در روزها یا دوره‌هایی به خصوص، لزوما به معنای افزایش تقاضای واقعی برای خرید اوراق به‌منظور خرید مسکن نیست، بنابراین دو فاکتور آمار معاملات اوراق در فرابورس و همچنین تعداد مراجعه متقاضیان مصرفی برای دريافت اوراق به منظور بهره‌مندی از وام خرید مسکن، دو موضوع متفاوت است که در این زمینه باید به آن توجه کرد.

رشد «غیرموثر» عرضه اوراق
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس به «دنیای اقتصاد» گفت: این میزان افزایش عرضه در برابر افزایش‌های چند صد درصدی تقاضا برای خرید اوراق كه از دی ماه سال قبل تا شهریور ماه امسال، و حتی طی ماه‌ها و روزهای اخیر، مشهود بوده است، چندان تاثیری نخواهد داشت و نمی‌توان با رشد ۲۰ درصدی حجم عرضه، پاسخ رشد تقاضاي دو برابري را داد. وی تصریح کرد: فرمول عرضه اوراق مسکن در فرابورس کاملا فرمول مشخصی است که بانک مرکزی برای بانک مسکن مشخص کرده است و مهم‌ترین مولفه این فرمول حجم سپرده‌های بانک مسکن است که اگر این حجم سپرده‌ها افزایش پیدا کند حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن نیز که از سوی بانک مسکن منتشر می‌شود، مي‌تواند افزايش يابد.

توکلی ادامه داد: در مورد پیش‌بینی روند پیش‌رو برای قیمت اوراق مسکن، تنها بازار است که می‌تواند به این تصمیم برسد که آیا قیمت اوراق باید کاهش یابد یا افزایش داشته باشد. اما از آنجا كه اين اوراق، ابزاري براي خانه‌دار شدن مردم است، امیدواریم قيمت آن تا حدي كه براي سپرده‌گذاران بانك مسكن مقرون به صرفه بوده و از طرف ديگر فشار زيادي نيز به مردم وارد نكند، كاهش يابد.

عالم اقتصاد – مسکن سال آینده گران می شود؟ – ساخت و سازها تعطیل نیمه رسمی شد – بررسی های آماری نشان می دهد، رکود بخش مسکن در نیمه اول سال آینده با بحران کمبود واحدهای مسکونی هم روبرو می شود. به گزارش خبرگزاري خبرآنلاين، براساس اطلاعاتي که مرکز آمار ايران منتشر کرده ميزان صدور پروانه هاي ساختماني به شدت کاهش يافته است. گزارشي که پيش از اين منتشر شده بود نيز نشان مي داد که 40 درصد پروانه هاي ساختماني صادر شده در سال 91 در سال 92 به مرحله ساخت نرسيده است. مدتي قبل معاون وزيرراه و شهرسازي نيز خبر داده بود که يک ميليون و 600 هزار واحد مسکوني خالي روي دست کشور مانده است.

مسکن سال آینده گران می شود؟

با اين وجود بررسي اطلاعات مرکز آمار ايران تاييد مي کند همچنان روزانه 300 واحد مسکوني جديد در کشور به مرحله ساخت مي رسد. با اين وجود تحليلگران بازار اعتقاد دارند با توجه به وضعيت ساخت و سازها در نيمه دوم سال آينده بازار با کمبود شديد مسکن مواجه مي شود. از سوي ديگر اقتصادداناني مانند سعيد ليلاز اعتقاد دارند با توجه به کاهش قدرت خريد شهروندان، همچنان مشتري جديد براي مسکن پيدا نمي شود. هرچند که بيت الله ستاريان کارشناس ديگر بازار اعتقاد دارد در نيمه دوم سال 94 قيمت ها در بازار مسکن با جهش مواجه مي شود. گزارش هاي رسمي مرکز آمار ايران تاييد مي کند، ميزان رشد قيمت مسکن در فصل پاييز به عدد 9 درصد رسيده که اين نرخ نيز از عدد رسمي تورم پايين تر است.

آمارها مشخص مي کند که حتي ميزان زيربناي ساخته شده نيز کاهش قابل توجه اي را تجربه کرده است. بهار امسال 3/4693 هزار مترمربع ساختمان در سراسر کشور ساخته شده که اين عدد در قياس با فصل گذشته 3/33 درصد و در مقايسه با سال گذشته 5/50 درصد کاهش داشته است. براساس همين ميزان متراژ، در بهار امسال بايد 26 هزار و 493 ساختمان ساخته مي شد که اين رقم نيز در قياس با سال قبل 3/53 درصد کاهش را تجربه کرده است.

صنعت ساختمان ايران در حال حاضر به ميزان بيش از 90 درصد در اختيار بخش خصوصي و سازندگان خرد قرار دارد. آمار صدور پروانه هاي ساختماني هم نشان مي دهد مطلوب ترين تعداد طبقات براي اين گروه ساختمان هاي 5 طبقه است. اين نوع ساختمان ها به طور معمول توسط سازندگان خرد به بازار ارائه مي شود. اطلاعات مرکز آمار نشان مي دهد 94.4 درصد ساختمان ها به گروه پنج طبقه اختصاص دارد. در همين دوره زماني زيربناي ساختمان هاي احداث شده در قياس با سال گذشته 40.9 درصد کاهش را تجربه کرده است. اين آمارها نشان مي دهد ميزان ساخت و سازها در تهران نيز در نسبت با سال هاي گذشته کاهش داشته است. برهمين مبنا از ميان ساختمان هاي احداث شده تنها 24.2 درصد ساختمان ها به تهران اختصاص يافته و 75.8 درصد ساختمان هاي ديگر در ساير شهرهاي کشور احداث شده اند.

به گفته کارشناسان بازار، طي فصل زمستان ميزان ساخت و سازها به دليل تغييرات جوي کاهش قابل توجهي را تجربه مي کند. برهمين اساس در اين دوره زماني بازار بازهم با رکود ساخت مواجه مي شود.